蒙特利尔租房市场好景不在

蒙特利尔租房市场好景不在曾几何时，蒙特利尔以租房价格便宜吸引了许多外来移民，被称为“租房人之都”。然而，目前，蒙特利尔共管公寓的数量出现激增，但这意味着正在建设之中的用于出租的公寓数量减少。在当前，绝大多数的出租公寓都是上世纪70年代建造的，因此租房人要想找到一个合适的并且价格能够负担得起的住所，可以说是一项挑战。

Viglione地产公司（Viglione Properties）是一个家族企业，房主同时也是经营者。他们经营管理着350个出租单元和60万平方英尺的办公和商业场地。公司的年轻副总裁Francesco Viglione回忆说，当他开始着手处理一座新的15层出租公寓的租约的时候，竟然有房屋买主前来询问房屋是否销售，这实在是让他意想不到。他表示，这些人经常会询问公司是否能做出特例，销售给他们一套公寓，但是这些人不明白，公司不可能这样把公寓销售给他们。

就在蒙特利尔共管公寓的建设以一种破纪录的速度发展的时候，以至于新的出租公寓，如最近完工的位于Jean Talon东街的Viglione二期建筑，也经常会被一些人误以为是“待售”房屋。加拿大房屋与抵押贷款公司的数据显示，去年，除去为年长者提供的社会福利住房和公寓，在整个大蒙特利尔地区仅有大约1700套普通出租单元动工，相比之下，同期动工的共管公寓则将近有10500套。

尽管从理论上说，购买房产成为住房业主的趋势应该会为出租市场腾出空间，应当会限制新公寓建筑的开发。但是，由于蒙特利尔现有的严重老化的居住建筑，其状况正在恶化，而移民的数量又呈现出一个稳定增长的数字，他们通常会选择租房居住，这使得大蒙特利尔地区的房屋空置率保持在了2.4%左右。尽管很难出现如同2001年一样的住房危机，当时的空置率仅为0.6%，但分析家预计，对蒙特利尔房屋承租人来说，要想在不久的将来找到一处公寓将会更加困难，因为新的出租公寓建设持续停滞，并且预期之中的利率上调会减缓首次购房潮流的涌动。

随着7月1日蒙特利尔搬家日的临近，房屋承租人权力组织表示，承租人正在面临着找公寓住所的困难时期，因为房租价格持续上涨，而众多家庭寻找的3卧室公寓的空置率仅为1%。尽管CMHC没有统计新建公寓建筑的租金数据，但承租人组织及开发商表示，大多数最近建设的项目，其收取的租金都超过1000元每月，这个价格对很多的承租人来说实在是太高了。举例来说，Viglione公寓的两个卧室的公寓，起价为1280元每月。魁北克房屋聚合委员会及承租人协会（Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec）的发言人France Emond表示，如果说存在危机的话，那也只是可负担得起的住房的危机。

NDG社区委员会住房委员会的成员Leslie Bagg表示，现在的情况是，人们在房租项目上的支出，占到了收入的40%至50%，甚至是60%。按照他的说法，随着7月1日的临近，委员会开始接到那些正在变得无望的人们的电话，尤其是那些新抵达的人们，他们已经走遍大街小巷，但是却找不到能负担得起的住房。

从出租公寓14层的阳台上，Viglione指点着竞争对手的位置，就在Viau大街的西面有一处出租建筑，建于2002年，原址是一家脱衣舞夜总会。在东面更远一些的地方，在Lacordaire大街上还有一处更大的公寓新开发地。他表示，他们正在与其他的出租公寓、共管公寓以及老年家庭竞争，有人对他说，付出同样的价格，承租人完全可以支付房屋抵押贷款了。但他认为，即使是相当于抵押贷款，但是税款、公寓管理费等项目费用却是要另计的。

Viglione公寓的第一幢建筑完工于1994年，共有89个出租单元，其中许多的承租人都是空巢者，他们选择了租房而不是买房。Viglione表示，带着这种市场理念，他的家族设计了第二幢建筑，大部分是有两间卧室的公寓，空间宽敞，还包括竹木地板以及复合板材的厨房橱柜。在有着112个出租单元的Viglione二期工程中，公寓的面积大小是一个非常有吸引力的特征。一位名叫Marc Charron的房屋承租人，在其祖籍国法国居住了多年之后，最近来到了蒙特利尔。在被问及为什么选择租住公寓而不是立即为自己和妻子购买公寓的时候，Charron表示，这是他第一年的打算。

Charron在不久前察看Viglione二期公寓建筑的时候表示，他对蒙特利尔房地产价格的上涨感到吃惊。事实上，在2000年和2009年间，大蒙特利尔地区有两间卧室的公寓的平均租金，其上涨幅度超过了30%，达到669元每月，而在此期间，工资中位数的增长却小于5%。相比之下，在租金比蒙特利尔昂贵许多的多伦多房地产市场上，带有两间卧室的公寓的平均租金，在此期间只增长了12%，达到1096元每月。

尽管负责调控公寓出租成本的魁北克租房委员会（Quebec Rental Board）进行了干预，但作为蒙特利尔住房价格全面上涨的一部分，蒙特利尔出租公寓的租金依然在增长。对于住房价格的评定，不管是出租住房还是再销售住房，在上世纪90年代期间，其价格的上涨都是非常柔和的，因此市场现在的表现应该是对过去的一种弥补。National Bank的一位经济师Marc Pinsonneault表示，从2002年起，蒙特利尔住房价格的增长速度，就一直领先于多伦多。

住房承租人组织称，住房正在上涨的成本，与在租房委员会处理的正在增长的驱逐租客的案例数量之间，存在着直接的联系。在2009年至2010年间，有46315例驱逐案例，在1999至2000财政年度，驱逐租客案例数为35680例。住房承租人权力活动家Emon认为，租金的上涨超过了魁北克租房委员会允许的增长。从理论上说，房东增加租金，不能超过委员会规定的数额，但是这在实际上是不会发生的。他表示，对房产业主来说，7月1日就像是一座金矿。他所在的组织一直在呼吁进行租约登记。按照他的说法，如果房东有一处公寓，并且有很多人都想要得到它，那么业主可以收取他们想要的费用。

可负担得起的住房的竞争，曾经让一些承租人对房东的一些非法的策略和手段提出投诉。一位向Cote des Neige的一家社区组织Project Genesis寻求帮助的住房承租人，在描述他寻找公寓的一些经历的时候表示，他曾经再三地被要求支付各种费用，一位管理员要求他支付50元的背景调查费来审查他的申请，一位房东要求他支付两个月的租金，再加上额外的400元可退还的押金，确保在他离开公寓的时候没有房产损坏。他表示，他刚刚为自己和怀孕的妻子签了一份租约，以600元的租金，租住了一个房间的小公寓住宅。Project Genesis的组织者Cathy Inouye表示，小公寓住宅其空置率是最高的，但无法符合人口众多的家庭的要求，而且通常都是位于很老旧的建筑中。他表示，Cote des Neiges区的情况更糟糕，建筑物的状况恶化严重。

根据来自2006年的上一次人口普查的数据，蒙特利尔岛内85%的出租住房，都是建造于1975年之前。但是，房产业主一直在不停地抱怨，租房委员会不允许租金上涨，使他们无法进行一些基本的维修，更不用说常规的维护了。在蒙特利尔这个仍然保留着“加拿大租房人之都”称号的城市中，一部分租房人已经开始使用极端的办法，以避免支付房租每个月1%的增长。

高档公寓Royale Westmount Apartments的业主同时也是经营者的Warren Dick回忆说，他以前曾在Cote St. Luc区有一幢出租公寓，但他却把公寓中的70个承租人告到了租房委员会，因为这些承租人想要把他们的租金增长限定在0.75%的范围内。从那以后，他卖掉了那幢建筑。一些业主也纷纷表示，租房委员会的限制措施，已经从事实上阻止了建筑商开发新的出租公寓建筑。Viglione表示，尽管在最初的几年里新建筑开发商被免除了价格差价，但在短期内建造共管公寓的获利却是更丰厚的。首先，共管公寓的建筑商可以将与新建筑有关的税款转嫁给房屋买家，而与此同时，出租公寓的业主则必须自己承担这些税款。

按照Viglione的说法，建造出租公寓比建造共管公寓要昂贵得多，这是一项长期的投资。在他们的第一座高层公寓竣工后，在建造公司最新的建筑之前，Viglione家族等待了14年的时间。在经济形势非常糟糕的2008年，这家公司仍然作出决定来开发出租公寓，是因为家族成员们认为，在经济衰退时期建造公寓建筑，投入会相对较少，而且租房的需求会增长。尽管Viglione没有预计到共管公寓在2010年出现的激增，但他表示，这种流行的风气不可能持续多长时间。他自信地表示，他们的家族懂得市场，知道共管公寓现在经营变得饱和了