为何那么多华人 争先恐后落入陷阱

为何那么多华人  争先恐后落入陷阱





  2014-09-13 11:59:53  新浪网  



                                             http://pub.bcbay.com/upload_files/image/201409/20140913_14106341342872.jpg 这几年多伦多楼花项目遍地开花，漏夜排队的现象也不少，背后有着华裔投资客的身影         　　近日，多伦多楼市爆出一起金额高达1300多万加元的涉嫌诈骗事件，百余名华裔不幸中招。华裔社区震惊之余，也陷入深深的反思：如何看清诱人回报率背后的陷阱，熟悉并利用当地规则维护自己的利益，恐怕是很多乐衷炒楼的华裔投资者需要补习的重要一课。











　　国际品牌联合开发，集酒店、商业及高级住宅于一体，买家每年可免费入住酒店2星期，并保证获得头20年6%的投资回报。。。。。。

        　　4年前，一个名叫Centrium North York的楼花(预售房)广告铺天盖地地出现在多伦多的华文媒体上，吸引了众多买家疯狂追捧。到了今年8月份，原本应该高高兴兴收房的购房者，面对的却是一片杂草丛生、毫无动工迹象的工地，其中更有约130人收到该楼盘代表律师之一，韩裔律师Meerai CHO于8月6日发出的信件，声称自己因“失误(error)”将这些买家所支付的、高达1300多万加元的购房定金转到了同为韩裔的项目开发商的账户。现在她所管理的信托账户里已经没钱了，开发商则已“失联”，自己也宣布破产。

        　　与这封信同时发出的，是一百多位受害者的名单，根据名字判断，九成以上应为华裔，涉及的定金少则数万，最多高达60万加元，如果按20%的定金收取比例大致匡算，这位受害最重的客户当年的投资总标的应在300万加元左右。

        　　消息传开，大批手握未交付楼花的华裔投资者纷纷重新审视自己手中的合同，四处打听开发进程，深怕同样的不幸会落到自己头上。

        　　要想真正理解这件事的冲击力，还要从加拿大楼花投资的特征谈起。

        　　在加拿大，从开发商获取土地至最后向购房者交付产权，新建房产项目的开发通常需要经历5、6年甚至更长的时间。这里的“销售”环节早于“施工”环节，购房者往往是对着图纸签订合同、交付定金(通常是房价的20%至30%，自合同签署起分数次支付)，然后等房子建成交付后再办理房贷、支付按揭。为了保障买房者的利益，这笔定金不是直接打给开发商，而是存到开发商的代表律师的信托账户(Deposit in Trust Account)。根据法律规定，在正式交房前，开发商是拿不到这笔钱的。

        　　用于建筑施工的资金通常来源于商业银行的专项贷款，不过在此之前开发商必须证明自己有足够的还款能力，比如项目销售形势大好，已经消化了85%。也就是说，如果卖得不好，开发商就拿不到银行贷款，房子可能根本就建不起来，但因为有律师的“看护”，所有的定金理论上都是安全的，最大的损失无非是时间价值，苦等几年最后开发商通过律师把定金退还给购房者而已。

        　　这几年多伦多楼花项目遍地开花，漏夜排队的现象也不少，背后有着华裔投资客的身影，但有些买家受囿于英语水平，加上节省费用的考虑及对加拿大法律及监管体系的过度信任，下单前甚至不会想到找律师审阅合同，更不用说对开发商背景做尽职调查了。而这次疑似欺诈事件就好象一声惊雷，很多人一下子发觉，原来再完美的监管也存在漏洞，一旦有心设局，自己根本就是砧板上的肉。

        　　回到这个项目，其实从开盘伊始，质疑声就一直没有断过。不少人认为无论是从选址的适当性还是客流量上，都看不出在这个地点建大型酒店的必要性。

        　　2011年7月份起，有关该项目进展不顺的评论陆续出现在网络上，有人声称因为TD银行不给贷款，开发商正试图从一家韩国背景的银行需求金融支援，有人声称规划中的合作酒店因为找不到其他投资商而面临困境。

        　　事实上，很多买者直到今天才发现，该项目已在2013年更换土地拥有者，之前的开发商关于此项目的正式计划书和土地用途修改案尚未得到市议会的批准，建筑计划书也没有完成，后续接盘的公司也没有就此土地的开发提交任何新的方案。

        　　2013年，部分先知先觉的买家开始四处打听，有的尝试与开发商联系，却发现当年的售楼处早已变成一家车行。到了2014年初，这些买家决心要回自己的定金，开发商的代表律师安抚说钱在信托账户很安全，只要走完签字确认流程便可放款，没想到几个月后情况突变，一位律师名下的买家被通知9月2日法庭听证后可以取回定金，另一位律师却在关键时刻诡异地“出差错”破产。

        　　对于受害者来说，向警方报案，争取召开债权人第一次会议，或许是目前唯一能做的事情，但要想追回全部定金，则只有找到开发商，证明Meerai Cho与其串谋行骗才有可能，这期间牵涉的时间、精力甚至律师费用，无可计量。

        　　令投资者稍感安慰的是，他们可以从安省负责规范开发商行为、保护购房者利益的非营利性组织“新屋保险公司Tarion Warranty Corp”处获取一定额度的定金保护，并申请该CHO姓律师的执业保险赔偿金，虽然未必能足额获偿，总算也是不幸中的万幸。而由此事件牵扯出的，开发商中途售卖项目是否需要征询或至少提前告知已支付定金买家的讨论，据悉也有列入未来相关法律法规的修订计划中，也算是一种后续补救。

        　　投资者看重利益本无可厚非，只是对于有着丰富在华房产投资经验却未必熟悉加拿大市场的华裔投资者而言，在掏出自己的钱包前，如何看穿迷雾，学会更好地保护自己的利益，恐怕有更多的功课需要做。

        　　(本文作者叶毓蔚介绍：12年金融从业经历，曾任财通证券风险管理部副总经理。现居多伦多，为investors group理财顾问，媒体专栏作家。)



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