中国外汇管制收紧 或冲击加国房市

中国外汇管制收紧 或冲击加国房市

加拿大卑诗省动用了对外国购房者加收15%物业转让税的“杀手锏”，才使温哥华房市“退烧”。现在中国大陆从严控制外汇流出，在海外做中国买家生意的地产经纪，生意可能要受影响了。中国外资出逃严重，导致中国外汇储备大幅缩水，迫使中国政府想办法遏制资本出逃。据《环球邮报》北京记者站报导，大陆当局先是加大企业海外资产购买和资本外流难度，最近又推出新政，限制个人外汇兑换炒房或投资。这些政策，或严重冲击国际房市的外来资本炒房。在加拿大，中国买家最喜欢的温哥华和多伦多房市，可能会受到冲击。

摩根史坦利（Morgan Stanley）前华裔经济学家谢国忠（Andy Xie）的警告是，这些新政推出后，海外房市上的中国买家数量会大幅减少，专门针对中国买家市场的房产经纪公司，业务会大幅缩水。

普通买家受影响最大

新政推出前，中国公民每年最多能兑换5万美元，但因执法不严，中国人可通过各种形式大量换汇到海外市场炒房。新政没改变5万美元的限额，但从2017年起，购外汇者须填写《个人购汇申请书》等新表格，明确规定所购外汇不得用于境外买房等投资，违规者一旦被发现，在未来3年内禁止换汇。

以前人民币换加元用智能手机就可完成，现在银行要求当事人填写申请表格，注明换汇原因和使用时间，然后提交银行审批。

谢国忠说，对于拥有企业资产、能轻松使用复杂市场工具将资本在国际市场玩转的有钱人来说，新政影响可能不大。但对于日益活跃在加美澳等发达国家房市上的中国中产阶层来说，冲击是相当大的。过去他们能将家庭成员换汇额集中起来，到海外市场买公寓或普通房产，今后却要面临换汇审查，面临违规被罚风险。这种情况下，许多人可能会放弃海外买房。

谢国忠认为，大陆当局希望其外汇储备维持在3万亿美元以上。去年11月份，外汇储备只比这个界线多出500亿，需要想办法才能守住这条线。

对大老板或影响不大

加拿大皇家银行多美年证券（RBC Dominion Securities）华裔投资顾问张进，新政策主要影响富裕的中国中产阶层。比如，夫妻两人毕业于名牌大学，都工作。老公在公司里当总经理，收入很高，手下约有200位员工。他们想通过正常渠道（比如银行）把钱汇到海外。新政策会将这类人的钱卡住。

他说，对于普通富豪，他们自己做老板，净资产大约1,000万加元，有自己的汇款渠道，比如地下钱庄。这类人每人有能力在加拿大买5套房（每套100万至200万加元）。

张进表示，地下钱庄在中国是非法的，它们很低调，从来不做广告，但生意很火，靠口耳相传吸引新客户。比如，一名富豪想把大约一亿人民币从中国转移到加拿大，通过地下钱庄运作，一个星期就能搞定。

对于超级富豪，张进称，他们有多种汇款渠道，完全不受新规定的影响。这种人每人有能力在加拿大买几栋楼（每栋楼至少2,000万加元）。

当温哥华房地产被热炒至房价上升失控时，加拿大主流媒体报导了大量中国人如何把钱转来加拿大，如何炒房的故事。不过，加拿大政府关心的，主要是可能涉及的洗钱及逃税行为。业界希望看到更多外资进入加拿大，直到房价升到使当地居民忍受不住，上街抗议。

多伦多房市或安全

温哥华对外国买家加收15%税后，房价回落。有人估计，这些外国买家会转向多伦多，但5个月后没看到明显迹象。

多伦多万通地产华裔副总裁、公寓楼花专家段晓东， 大陆新政策对大家心理上的影响超过它的实际影响，因为在多伦多买新公寓的外国人很少。

他说，多伦多开发商对海外买家有很多限制，如每层只能有一户海外买家。有的开发商要求外国人要比本地人交更多押金。开发商觉得海外买家很麻烦，即使选好了单位，也不能马上成交。比如开发商要把合同寄到中国，买家签字后还需公证，然后寄回多伦多，还要从境外汇款，这至少要花一星期时间。相比之下，本地买家动作很快，选好房后，只需一个下午的时间就能成交。

段晓东举例说，多伦多北约克绿宝石城第6期公寓在2016年推向市场后，很快就卖光了，几乎没有海外买家。这说明本地市场有足够的购买力。

张进认为，新政策对多伦多的房市影响有限，因为它只能挡住大陆小买家的资金外流，无法阻止富豪往境外转移资金，而富豪的购买力很强。对于每栋房500万元以上的高端房地产市场，新政策应该完全没影响。

业内人士不急

业内人士不担心新政会让中国人海外买房脚步放缓。中国海外炒房网居外网CEO皮塔（ Charles Pittar）在给《环球邮报》的回复声明中说，没有理由认为中国买家的咨询量会比去年下跌。相反，随着中国人日益富有和对海外资产渴求加剧，未来几年内中国人海外购房会不断破纪录。

中国打击房市的政策每次都起反效果。上海易居房地产研究院（Shanghai Yiju Real Estate Research Institute）主任李詹军（Li Zhanjun，音译）称，近几年中国许多城市纷纷制定遏制房价政策，到头来却发现通知一出，就涌现房屋抢购潮。不要以为政府宣布个什么新政，就会达到预期结果。

Capital Research投资顾问公司联合创办人杨思安（Anne Stevenson-Yang）说，新政可能会令更多中国人担心资产安全、更想投资海外房产，从而刺激更多海外买房行为。再说中国人总能钻到新空子，要不了一个月，中国人就会找到其它渠道。