非居民在加拿大投资房产合算吗

非居民在加拿大投资房产合算吗

随着中国房地产市场的降温，越来越多的华人投资者将目光投向了加拿大的房地产。那么，作为一个加拿大的非税务居民，在加拿大购买投资房有什么税务上的后果？对于加拿大的新移民家庭来说，是用自己的名义购买投资房合算，还是用作为非税务居民的父母亲的名义买更合算？

大家知道，在加拿大投资房产，需要向政府纳税的收入有两部分：租金收入(rental income)和出售房产时的资本增值收入(capital gain)。这两部分的征税方式是不一样的。以下所谈的税务问题均只适用于将出租房产作为非积极生意投资的情况。

租金收入的税收

关于租金收入部分，作为非居民，可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来纳税。

总租金收入法：

按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%，在15天以内上交给税务局。一般来说，如果你不选择申报Section 216所得税，这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税赋。在你收到租金收入的年度结束后的两年以内，你可以选择申报Section 216所得税。它的好处是：允许你按照净租金收入而不是总的租金收入来交税，而且，如果申报的结果是你被租客多扣了税款，税务局会退还给你。

净租金收入法：

如果你从一开始就想选择申报Section 216所得税，你应该考虑让租客按照净租金收入法来预扣税金。你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税务局批准以后，你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。在这种方法下，即使你当年不用交税也需要报税。申报Section 216所得税的日期是6月30日以前。但是，如果你有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税，税务局将按照总租金收入法来核对应交税款，并且要你补税。

Section 216的适用税率：

在Section 216下报税，税收计算方法也采用累进税率，但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。对于非居民的租金收入，加拿大只征收联邦税，各省不再另外征税。具体来说，如果你2010年的净租金收入在$40,970以下，适用税率是22.2%。如果你的租金收入高于$127,021，边际税率可以高达42.92%。

资本增值的税收

在加拿大，资本增值的收入是50%计入纳税人的当年收入计算所得税。这个基本原则对非居民也是一样，所不同的是，非居民需要在处理房产时要先预交税款。具体做法如下：

非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。出售出租房，卖家需要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是（卖价-成本）x 25%。请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。当税务局认可后，会发给你批文(Certificate of Compliance)。如果你没有从税务局拿到批文(Certificate of Compliance)，买方律师会一直扣住卖价的25%直到你提供批文证明你已经交了税。所以说，你越早拿到批文，就越早拿到被代扣的税款。一般来说，从你提交表格到拿到批文，需要8-12周。

等到第二年4月30日前报税时，你可以将房屋的卖价，减掉所有的费用，得到净资本增值收入。然后将该收入的50%计入你的收入，计算你实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税款，将多余的部分退还给你。

总结

通过以上的分析，我们可以这样说：如果作为税务居民的夫妻双方收入较高，在购买投资房时，可以考虑用拥有非居民身份的父母亲的名字，这样可以降低应交税赋。