+ \. G5 T' R( v+ m8 R: k
9 @# K ]) E- ?) D: e, _# C警惕! 加拿大房价要崩盘, 别拿全部积蓄赌抄底
4 {) ^1 h& C: f: W: d% r, d) T9 ^7 E' M/ F" u+ R2 J
2 C2 q9 N ~7 X在加拿大这个土地辽阔、人口稀少的国家,房地产长期以来被当作全民信仰。无论你是新移民、白领中产,还是刚刚成家的年轻人,置业似乎都被视作迈入“人生正轨”的标志。更有甚者,在几十年房价稳步上扬的背景下,越来越多的家庭把“房子”视为一个持续增值的资产,而非单纯的栖身之所。
7 t1 k, H' ^- p, ]/ S/ v2 S# w3 N- U; W4 e% M; o
& d; [: E- r5 L7 X: d# u但到了2025年盛夏,这种信仰开始动摇。
X% w' W/ n9 Q- a
* w% w/ A9 \8 P; g4 s: o/ ~% b. k8 Q* e$ Z
数据显示,加拿大全国平均房价近三个月呈现出明显回调趋势。大温哥华地区挂牌库存暴增,创下2019年以来最高水平;多伦多市区公寓售价连续三月下滑,成交量同比下跌28%;全国范围内,房屋再融资申请下降超过15%。在不少人看来,这些信号意味着一个长期被掩盖的现实——加拿大楼市正在“慢性失血”。7 T% |7 n7 a9 h
, @' k4 J* k1 s; c9 r
& C* W. C$ N. N
相比于轰然崩塌的金融危机式房市崩盘,加拿大更可能面临的是一种“温水煮青蛙”的结构性修正。这场修正既关乎加息政策的后遗症,也涉及人口结构的变迁、全球政治经济环境的不确定性,甚至还包含了普通购房者心理的微妙转变。* C, b! D* |8 L+ y& A
& E, c& k, C+ k) G% [* U# `7 t9 k5 | Y4 M1 u
8 R; f( ^# i. B. j9 l$ _; K" k$ D, X# q* H
专家预测失灵,投资者再陷“幻想循环”
2 V" x' B; N! {& F$ X当房价松动的消息传出,市场上最常见的问题是:现在是买入的机会吗?
4 m9 U, p; W0 R; T- T
/ X0 a3 d4 w& |+ z
: l/ L% Q2 R- n如果你向专家求助,答案并不清晰。加拿大按揭与住房公司(CMHC)和Royal LePage等主流机构,近年来都致力于给出“科学模型预测”。但根据2020年至2024年的实际对比数据,CMHC的预测平均误差为7.0%,Royal LePage为7.8%。以今年全国平均房价69万加元为基准,预测误差意味着每年的价格偏差可能超过5万元。
6 n3 P' R1 \! G% R+ r2 d6 D
+ ]% ~1 Z5 Z; F
) r" w* f* {# P I/ i' y% ^也就是说,即便你跟着“专家建议”买入,也可能每年多付一辆车的钱。
& @; f5 ?8 V( U
3 j/ J8 `. i! O7 V5 p& }6 d
+ f* G% }8 F/ a: H) b2 W更何况,现实远比模型复杂得多。预测房价的变量——如利率、移民政策、就业市场、市场情绪和全球经济走势——本身都在快速变化之中。任何一个“黑天鹅”事件都可能彻底打乱节奏:新冠疫情就是最好的例子。- d: t6 D( U- D6 o
; e, ~% W) S0 d G$ W" v4 I
& R' c" r/ _& J/ n. B# n; S5 l
即使是被广泛运用的技术分析指标,如BMO经济学家推荐的“销售/新增挂牌比率”(Sales-to-New-Listings Ratio),也只能提供短期线索。该比率目前为46.7,处于明显下滑轨道,表明市场正由“卖方主导”转向“买方市场”。但值得注意的是,该指标的“极限拐点”通常出现在40%以下,意味着短期下跌后,也存在“技术性反弹”的可能性。
' X- E( ], T( E4 G V' A7 b" z8 n. i! }2 m$ v9 N5 S
( r& i, J; M; l然而对于普通家庭而言,这类技术指标往往是“事后诸葛”。他们更需要的是一个实际的问题答案:“现在还值得赌房市吗?”0 W6 s. x5 j( D) Y$ H& y( P7 q7 b
- ~# h4 _1 e$ G1 _& _
8 L; e; S/ l5 T, h4 I" I9 @
g L5 ?7 s: f3 y1 V% j# x4 z" l* J, W; ]! `! X
3 e/ V1 @( [* Z9 l4 q$ U# R2 H$ |0 m1 a: J8 C: S( |* _- G6 N
不可逆的转折:五大因素正重塑楼市逻辑1 W% ~& w! n% C* Q/ |! L0 _) F
1. 利率高位滞留/ f- B2 g& j1 ^2 Z, k8 m/ ^
在连续加息18个月之后,加拿大央行基准利率目前维持在5%。这已是2001年以来的最高水平。尽管通胀压力近期略有缓解,但央行依然保持“鹰派”立场,释放出对短期内降息持谨慎态度的信号。+ |: Q4 K8 W* n& g/ K1 E) @
' S, P/ G- F" }. L% v, Q e8 ]8 \0 {1 u3 ?, W
高利率直接抬高了月供成本,削弱购房者承受力,同时也重挫了投资客“以租养贷”的模型。市场上的“炒楼资金”显著退潮。; N: U z% B7 J
: W& @7 b+ I$ ]
1 I9 B0 [, x1 m8 Y+ |2. 移民红利见顶
8 R+ L% I \0 v/ F+ {7 Q9 {加拿大长期依赖移民刺激住房需求,但这一策略正在遭遇政策瓶颈。2025年起,加拿大政府将年度接纳移民总额设定在上限50万人,且对临时居民的审批趋严。人口增长动能放缓,需求端自然降温。
: B6 _' R. U. o4 C
& v+ [* V6 @' G
" H3 F$ y' s% T# a `4 N. |3. 失业率上升1 B. t5 I7 F% a/ ^
最新数据显示,加拿大失业率已升至7.1%,为2021年以来最高。这一趋势加剧了市场的不确定性,影响了人们对长期按揭贷款的信心。
% h {+ D% Z5 Z- E3 N3 R( T
6 }/ ^6 D- ] R$ h5 {- P1 a1 T* b! ?! G3 L
" l5 E+ b( g( j$ B* X/ F
( I; ?6 c$ Y, @- X; H
: }. C: N+ ^( X6 R
+ H2 D( @8 S0 V1 u4. 多伦多公寓“挤泡沫”
4 R# } D- V' H: v2 E作为楼市风向标的多伦多新建公寓市场,近期出现连续回调。一些开发商项目低于成本价转售,有买家甚至面临“交房即亏损”的风险。此类“结构性失信”事件,将进一步打压投资者信心。: `5 o/ |- t$ y( D
; Q4 n9 J& V& @, T& p) c/ g% j+ |5 U7 U. ~! g$ U
5. 再融资市场承压! Y/ Z3 C4 ]# _, F3 P! k7 E
对许多中产家庭来说,房产的最大价值并非“增值”,而是“可加按”。但随着估值下调与利率升高,银行贷款变得更加谨慎。根据RBC最新报告,超过26%的房主在再融资时被迫缩减额度,或完全被拒贷。
# Y# R) l7 O; K9 Q# z5 Q% n6 f( u, x& P1 T2 {
b7 H% L( {& f* v9 v0 q# n3 u% O
赌市场,还是赌自己?" z$ x& B8 |- X* H6 h
加拿大房市的“慢牛神话”曾令一代人受益,也塑造了投资者对房地产过度乐观的预期。但今天,面对宏观政策的转向与市场心理的重建,继续“赌市场”的人可能面临前所未有的风险。4 \" M/ d. I5 r5 N x! M1 H3 j- J
4 w- T# {) T" m( n- M6 l v
/ G9 |: C( {! V2 ]3 q
如果你是首次置业者,真正值得关注的或许不是房价的高低,而是你的可负担能力、收入稳定性与生活需求是否匹配。试图“抄底”可能让你在等待中错失居住改善机会,同时承担高利率带来的沉重利息负担。/ A+ z( B2 k5 I" ~
! K. D. e% g* N( C4 u! b* A
7 n+ }* e: `4 P i7 k" S" ?7 ^如果你是再融资者,更应关注的不是“市场何时反弹”,而是自己的现金流能否稳健,是否具备风险对冲能力。等待所谓的“完美时机”,往往会错过银行最愿意放款的那一刻。2 n( B9 Z! m% U6 z. b! c, H
8 {, H9 l: `! i' y( l+ I" P y* W
: I4 T) s) Z6 j( V4 ~9 W结语:楼市不会崩,但信心可能先崩! R9 o* h0 _! `% x! {7 O& ]4 Q* t
过去十年,加拿大楼市被推上了全球“最不可负担”榜单之列,但泡沫并不总以“崩溃”的方式结束。更常见的,是价格“原地踏步”,时间来“通胀泡沫”,或者一波又一波的结构性去杠杆。
: w6 w( P- g! k) x1 Y2 A. B/ x9 L4 [& z' O3 y# `5 E
+ W' v7 z6 ?9 D# t# s这是一场没有硝烟的“资产价值重估”。它不会毁灭一切,但会让每一个还在赌市场的人,从认知到资产,慢慢流血。
2 O! {0 s; X/ ]8 F, V3 ^* K/ T0 Y3 L2 l% J1 k$ [; E
) A4 b4 R3 a$ m) k6 K: T2 v
对加拿大而言,这或许是一种必须经历的成人礼。
, c: z+ s }, r! n, I
1 @% {) g$ q( } |