扎心真相!环球邮报:加拿大房价不会大跌 放缓上涨已算成功
8 V4 X' i% Y! T/ l0 m- T/ q/ ~* h) [) ~
- |* D Q+ O# Y) `2 H$ p
在加拿大各地,Z世代纷纷翻白眼。《环球邮报》的标题说得再直白不过了:“加拿大按揭与住房公司(CMHC)放弃以2004年为基准衡量住房可负担性”。! c# S3 ~9 q1 e/ E5 N5 A& C' [% {
6 R+ j; v% o+ i7 Q) V, U
, _+ }; h9 g& r- ^9 \2 ^0 W* J! T, g3 d+ y
. x# N7 }2 Z$ ?
此前,加拿大按揭与住房公司——一个以“让住房更可负担”为宗旨的联邦机构——发布过一份引发热议的报告,提出一系列政策,力求到2030年使房价与收入的比例恢复到2004年的水平。而现在,CMHC在最新报告中表示,这一目标“已不再现实”。2 {. R! r! t2 H9 i. G
6 x; H1 _' j, e
) a7 e* l/ k" |, p) _+ l4 n那份报告发布于2022年,仅三年前。当时疫情对住房市场的全面影响,以及政府随之出台的各项政策还未完全显现。而2030年如今也只剩五年时间——比新建住房从设计到竣工所需的平均时间(七到八年)还短。$ J- g. Z9 K6 p' t7 t0 W# X) ~
* X6 L& ?+ Q, h
* i( U7 v, S+ E
住房可负担性的标准依然是:每月住房支出(包括按揭、地税、保险、水电及维修费用)不应超过税前收入的30%。这个目标在加拿大大部分地区仍然可达。
6 S/ I9 M5 c }" m& }. C6 ]" J) ^6 z
7 e C0 q/ ~. z6 r
/ d7 c" j& [ q' G( ^1 ?, A9 u1 X- `
( A; x% w9 g8 Z3 s7 s
/ |" U! o, W$ V" @
但在一些市场——尤其是多伦多和温哥华——房价自2019年后再度飙升,远超收入增长。2024年,多伦多的住房负担率达74%,温哥华甚至高达99%。要想在五年内将这些城市的房价拉回2004年的水平,既不现实,也不明智。
w5 E+ e# g7 T k3 f# b6 I2 z3 h# y; @. T- ]
. j9 i8 [; [ S9 e1 {1 u# t因此,CMHC现在建议将目标改为回到“30%或2019年的水平,以较高者为准”。即便如此,在某些城市仍属挑战。例如2019年多伦多和温哥华的住房负担率分别为59%和71%。要达成这个目标,所需的努力与当初要回到2004年水平时一样巨大。
+ ^) O' B9 D- R1 i
5 @) O/ A( v7 |/ Y* |9 {
+ }. F! x, U* b/ ~. ?
2 w+ ~, J! h4 @9 ]% ^3 T+ s A2 j, [+ T j# F
: Y: T. n; n, d' R0 ]7 v/ k% y% }. N; ~! u3 F
CMHC再次测算,全国住房开工量需几乎翻倍——从当前预计的每年24.5万套提高至近48万套。但至今我们在提升开工量方面仍然挣扎:去年开工量24.5万套,与1970年代初的水平持平,而当时全国人口只有现在的一半。
' H: X2 [5 y! `0 ]; R- p- d) f
0 Y+ W7 c9 D; }0 O4 Q- h这一目标尤其难以实现,因为在未来几年,加拿大经济将面临劳动力、资本和建材等资源的多重压力。例如,国防支出预计将在同期大幅增长。
: c2 X* N; A" S( _0 ~. e+ G0 Z% [3 O. _4 ~
! \( G3 R- e- ?( ?同时,加拿大还需在各产业加大设备和工厂投资,以改善低迷的生产率。而联邦政府最近仓促出台的移民限制措施,又进一步减少了本就短缺的劳动力。% d2 @& `( a3 A$ m( P1 N5 k
; z* x& O e, ]* a c; i8 |& ~1 A7 a7 c6 {* N8 L5 k! |
, {. n' ~8 f( h0 E/ s! A1 r( f) W# i: D9 v3 `8 ~$ w. z2 ]
“坏消息中的好消息”是:住宅建设的生产效率比其他行业更差。我们过去几十年未能提高住房开工量,并非投入不足。从1997年到2023年,住宅建设支出占GDP的比例翻倍,从业人数也翻倍,但新屋开工增幅不到其一半。% o$ U+ P( s; a
4 z9 B( i! }. i& S1 r. S% P+ p6 o# O4 z' @; h
换句话说,改进空间巨大。如果政府真能履行放松住房管制的承诺,许多问题将迎刃而解。这不仅涉及放宽市政分区限制(如允许建更多多户住宅),更包括加快审批流程——目前7至8年的建房周期中,真正施工时间只有1至2年,加快审批有助于让供需更匹配,从而抑制房价波动。
8 L6 Q& ]2 C6 o0 _; }" }6 N9 x( p: r
' q$ W6 r6 N8 B' ~
改革也必须包括建筑行业的劳工法律,尤其是魁北克——该省建造每个单位所需工人数量比其他大省多出50%到67%。事实上,全国住宅建设的生产效率甚至比25年前还差。, l/ z$ {# k8 K! c% |; C# h
- n7 Z% O( ^7 H) b1 r' _7 R/ E$ p% P) O: s* `9 l+ V
* C+ U2 R- B% ?. ^% g) {8 L. r( I- `+ Z' Q. }
0 K) D: g3 L7 c9 x' v7 ^) W( }$ u# G, i
此外,还应大力采用新技术:模块化住房、预制构件、机器人施工等等。如今住宅建筑行业还很落后——近70%的建筑公司员工不足5人。若想接近CMHC设定的目标,这种结构必须改变。
. j- q' S; g7 _( l; o4 a
5 e6 z: X7 n* B% \- J7 i' ]) ?
. f$ B5 t1 y4 L3 L即便一切顺利,有些人仍抱持一种“非降价不足以解决问题”的极端观点。事实上,即便是现在,多伦多房价也比2022年高峰下降了16%。但CMHC测算表明,要实现新的可负担性目标,到2035年房价只需比原本趋势“低大约四分之一”即可(重点强调:比趋势低,不是比现价低四分之一)。
7 {! @, _# t0 d" t( S/ L( p% V' |$ X0 `- W5 m
3 F. v8 z. m4 p: b3 { o* c9 oCMHC在“不采取任何新增供给”情况下的基线预测是:未来几年房价将显著上涨——多伦多涨63%,蒙特利尔55%,埃德蒙顿32%,温哥华27%,等等。
/ n, Z2 q$ C& |& Z3 R
( I! f/ v; V9 a Q1 b; ~, J+ I* _0 O+ {: R; K3 m. d: O; Y: Y, {7 c8 a
) ?. i) Q+ |0 ^/ |$ X
) y9 @4 g S2 {/ Y2 v; k0 e7 o* ^2 t m/ G. t4 O
- `- W& f7 H. h" q' B
即便全国大力建房,在多数市场也只能“温和上涨”:多伦多涨20%、蒙特利尔9%、埃德蒙顿25%、温哥华8.3%。只有个别市场(如渥太华、大城市以外的安省和新斯科舍省)被预测会出现绝对下跌。其他地方的可负担性提升主要来自收入的增加。! }" R4 Z( K: P i D# e: v
- b1 Q y$ N, v6 \7 F
8 h- ]$ l- |; s1 t
# l) L* `9 K I- q6 Z; p' _* f) G
3 \; [2 R" ^' H
7 ?- |, @! t0 x所以你能明白CMHC为何改设更温和的目标。如果多伦多要想将住房成本恢复到2019年收入的59%,还需增加70%的住房供应,那要回到2004年(大约50%)甚至30%的传统标准,代价几乎难以想象。 ~9 w, }6 h2 {3 X2 G6 C
4 y$ |# C/ G/ A. }3 G u, G5 G. Q1 ^4 b( Y
而若要全靠房价下跌来恢复可负担性,有人估算需降价37%。问题是,现实中大多数新建住房都必须由私人资本出资建设,没有人会愿意在一个持续下跌的市场里大量投资。7 A5 {! f" o# E7 _* u' H
0 r9 Z( n$ u- G2 Z8 {/ t4 J2 C" x3 G
: ^4 {0 p! Z9 ^8 d4 ?+ ` x& m9 i(那让政府建?但据一项研究,仅为CMHC定义的“核心住房需求”群体(约10%的家庭)提供所需住房就需动用2000亿至3000亿加元。政府根本无力承担。)& F- w- \1 b$ S8 d; x# b9 x( ~* B
1 w+ P# d& F8 D) L) K- n* W' ^3 _* u
: ~: k: @0 `# P, o5 z# ~$ I0 ~
1 G* z0 @5 F8 s' F" u- A, Q' ~6 F+ M# c3 V5 P+ p; E0 s# k. |
' x0 N: L% i0 o! V) ?- S
然而,一旦你提出“恢复可负担性”并不只是房价下跌这么简单,或说“让房价跌”并不容易做到,你就会招致攻击——正如新任联邦住房部长罗品信(Gregor Robertson)遭遇的那样。当被问及是否需要让房价下跌时,他没有直接附和,结果惹怒了那些视“房价必须跌”为信条的极端住房活动人士。
% S" @1 P# Q! R1 v8 O
6 l- X$ N$ g. c$ }! [
C3 I& u1 ?' @! Q2 @ z3 x3 o这其实反映的是一种政治上的“魔法思维”。对许多人来说,住房问题已变成一场世代与阶级之战:富有的婴儿潮一代压榨首次购房者的神话,在最近大选中成为便利的政治叙事工具。
+ o! J8 e t* ]- o/ l- Q" m2 W' n* E: |2 J* @; x1 V. v6 A
# J! _1 J3 Z/ R: E1 v$ u
( q4 D7 d! S7 ^* w" [# ]: i9 u0 v6 |5 }( B a2 b0 t* u Z W n0 \
- d) z; e6 l- I1 C+ }. e* N. [# r7 P3 D
还记得那张在社交媒体疯传的照片吗?一名年长男子对摄影师竖中指,被解释为“在向全国年轻人挑衅”。但事实是,那人当时针对的是摄影师和反自由党示威者,并非什么世代斗争。
6 ^ |- o" R5 {; q) c0 ^2 c/ j) r2 U/ t. s
- v; ^2 M5 F H; p& ~
而所谓的“保守党必胜论”并未兑现。最终民调显示,自由党在18至34岁选民中的支持领先于保守党,在老年群体中也胜出——虽然领先幅度不同,但足以打破“年轻人集体转向保守党”的说法。6 Z+ C, i+ A' r& p9 k
" E& H3 K' r, q6 O( v
# E1 z6 X5 m3 @" j: d
这并非说房价问题不严重。虽然问题不像外界想象得那么普遍,但在部分地区、对某些人来说,确实已构成严重危机。但如CMHC报告所示,这一问题既不如某些人所说的那么简单(房价掉了就好),也没某些人鼓吹的那么容易(想办法让房价掉就行)。! u# X% |" T& Z, n9 w3 l2 v
7 Y' ~! p* F- T+ q g
; a! ~" E; t$ ^0 M: M0 q. ~7 o9 @
政府为何总是对“让房价跌”这件事持保留态度?不仅因为屋主是人口和选民的多数,更因为他们多年都被鼓励把退休规划押注在住房资产上。如果在“追求可负担性”的名义下让他们财富大幅缩水,不仅会引发选民愤怒,鉴于加拿大家庭债务水平惊人,甚至可能引发经济危机。
, x! j b( r M" J6 Q# B5 y3 c+ a( A2 G" |
- I* {! m. v" r9 z+ o4 j' _能做到让房价增长放缓,就已是相当大的政策成就——尤其是如果这完全靠增加供应实现的话。如果这都做不到,那也许是时候思考“遏制需求”的措施了——比如收紧按揭保险资格?2 U5 e7 W2 [1 |; [: Z6 s' a
[! [+ o7 \3 ? \8 E* M, d |