加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？
9 M. e% x: x' p$ k8 x





* T3 ^; c/ w$ W+ v4 h加拿大买房压力有多大？
/ H, R, o# L" ]. r) j7 H( T' O

以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。
4 G2 P* _$ d/ H$ m# j' Q9 x" @2 {2 a

; I! a+ w9 d3 \7 k1 T& u+ X6 Z高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
8 K% X2 _1 a* x
8 S- p$ j. ^/ T# v9 G
在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。


  `) }/ \. m) s1 o* o
3 {7 R) U, S" y
  K  q4 N) L& Q' u7 Q5 A5 M3 ?& }社会住房：人人可申请，终身可住
$ b1 \1 X1 D+ \# N9 r

近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”


% C- m. F( `7 |8 j她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。
, \0 }1 `9 N8 M  a' s

这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。
2 J3 X0 e% x# e- I6 m: U# `

7 H# u& Y5 _2 H  P: H; `“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”


% X% [/ W! k: y

Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。
2 Q( D3 D0 O/ n5 l3 Z: x$ y

- \$ G/ M! T; H# E" _. C0 i每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。

! n/ j, s: T7 O6 `- g
" N! [; n0 N- S欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。
/ T; {2 `8 F: b3 X  Z! N; D+ v" w

" p% Z4 w# e) |+ o( c# w! b- ~不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭
% N) ~0 Q. l4 @! a. v6 x' L0 J
+ O: [) G3 q& m+ R2 L/ z" J, [
; V0 O: Q" n8 W9 c3 D8 X/ D, k7 NSalihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。
7 Y+ N; ]' _5 ]# Y8 F: n2 l, B

这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。
" G. F% r8 C8 l% Q4 S9 C  Z3 z7 K& [4 Z8 x
: g+ l' a- [3 s* ]! U6 E/ i
7 N% i8 Y4 o# U3 D; Q5 @. \% K( [% I这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
- C: X( i3 y! z! Q: M5 K' w( V

奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
" j+ o, S/ I8 H* W  K

$ T# }2 A" Q5 \6 P7 x$ W5 J这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。


( k9 d9 \, g% T/ Q4 C5 n* ~7 y不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。
$ A/ D- s" P* t3 ~* E7 o
7 [" ^( U" r$ N) N
, c! T. a# b& d& X" O2 i0 R  m, Q荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。
, Q, B8 b$ d% h  {; k+ K

政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
2 w' z5 i2 [) ~6 Q% T5 R* r
, q4 D) v9 @: `% i8 s$ t
非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。
5 Y7 S  c4 k, Q

6 t& {: H; E; m& a+ U7 A
7 n  n# [1 k% q, |$ Z
8 S9 ~2 g0 Z6 A' r$ ]荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。


# k' w+ }9 C% p+ M$ ^0 \西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。

  [5 Z+ r  ~3 \( w  X) v  Y  V
加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
5 Q+ r# ]  k) }% M1 R) A# J

加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

2 o7 U! n  W7 g0 k7 h
大格局思维：租金管制与多项政策共同作用

$ y5 k2 m/ P0 o/ d; q. ]# ?$ W. h0 N
加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。
. ?; \/ C' U* S& n7 h

* t7 {% _+ ?; w8 N# P7 {! \4 _但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。

0 I( Y- R! V4 k* |* m2 N
以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。
& f, z+ x7 F8 j. U( q
+ i( m) q. L9 S' K8 e
新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。
- p& z. w, n3 Z6 T5 K7 x, J: e
  X% D# a* |/ j
加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
, a9 {# O7 w  V, l6 X+ }! I1 B

专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。
$ ^. ^/ e* @( R' p  e) N0 d8 p% l

" W5 l5 O: U& m  Q6 Y* g只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。