扎心真相!环球邮报:加拿大房价不会大跌 放缓上涨已算成功
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5 B7 }7 U/ o$ L" U在加拿大各地,Z世代纷纷翻白眼。《环球邮报》的标题说得再直白不过了:“加拿大按揭与住房公司(CMHC)放弃以2004年为基准衡量住房可负担性”。
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% e' n n6 e# \) {8 t此前,加拿大按揭与住房公司——一个以“让住房更可负担”为宗旨的联邦机构——发布过一份引发热议的报告,提出一系列政策,力求到2030年使房价与收入的比例恢复到2004年的水平。而现在,CMHC在最新报告中表示,这一目标“已不再现实”。# p/ g6 d0 l/ L: I6 q; _5 b
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: y7 @ t; d$ ~- @, I那份报告发布于2022年,仅三年前。当时疫情对住房市场的全面影响,以及政府随之出台的各项政策还未完全显现。而2030年如今也只剩五年时间——比新建住房从设计到竣工所需的平均时间(七到八年)还短。
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( h3 k: W s# y住房可负担性的标准依然是:每月住房支出(包括按揭、地税、保险、水电及维修费用)不应超过税前收入的30%。这个目标在加拿大大部分地区仍然可达。) u$ l# R5 v: ]0 V) l/ j
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但在一些市场——尤其是多伦多和温哥华——房价自2019年后再度飙升,远超收入增长。2024年,多伦多的住房负担率达74%,温哥华甚至高达99%。要想在五年内将这些城市的房价拉回2004年的水平,既不现实,也不明智。
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因此,CMHC现在建议将目标改为回到“30%或2019年的水平,以较高者为准”。即便如此,在某些城市仍属挑战。例如2019年多伦多和温哥华的住房负担率分别为59%和71%。要达成这个目标,所需的努力与当初要回到2004年水平时一样巨大。+ d# @7 m/ H5 R4 W% K2 e( [
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$ G3 u: t2 Q: v- i& w: ~CMHC再次测算,全国住房开工量需几乎翻倍——从当前预计的每年24.5万套提高至近48万套。但至今我们在提升开工量方面仍然挣扎:去年开工量24.5万套,与1970年代初的水平持平,而当时全国人口只有现在的一半。% X. O2 s$ ^' i7 t" e6 D
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这一目标尤其难以实现,因为在未来几年,加拿大经济将面临劳动力、资本和建材等资源的多重压力。例如,国防支出预计将在同期大幅增长。- E/ C p2 i3 T) N( M
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" E8 G$ I" [7 I( \0 a6 ?: I8 V同时,加拿大还需在各产业加大设备和工厂投资,以改善低迷的生产率。而联邦政府最近仓促出台的移民限制措施,又进一步减少了本就短缺的劳动力。
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“坏消息中的好消息”是:住宅建设的生产效率比其他行业更差。我们过去几十年未能提高住房开工量,并非投入不足。从1997年到2023年,住宅建设支出占GDP的比例翻倍,从业人数也翻倍,但新屋开工增幅不到其一半。7 v1 `; p, b1 \ w
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换句话说,改进空间巨大。如果政府真能履行放松住房管制的承诺,许多问题将迎刃而解。这不仅涉及放宽市政分区限制(如允许建更多多户住宅),更包括加快审批流程——目前7至8年的建房周期中,真正施工时间只有1至2年,加快审批有助于让供需更匹配,从而抑制房价波动。
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4 T# Z5 {2 p6 G& d `7 a$ o改革也必须包括建筑行业的劳工法律,尤其是魁北克——该省建造每个单位所需工人数量比其他大省多出50%到67%。事实上,全国住宅建设的生产效率甚至比25年前还差。0 m: H* T. o% e/ `0 A
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/ N# d- h. |" N( H7 u此外,还应大力采用新技术:模块化住房、预制构件、机器人施工等等。如今住宅建筑行业还很落后——近70%的建筑公司员工不足5人。若想接近CMHC设定的目标,这种结构必须改变。& o; K& a; ]9 s3 z
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/ j0 C: q7 T% s( A8 @ p即便一切顺利,有些人仍抱持一种“非降价不足以解决问题”的极端观点。事实上,即便是现在,多伦多房价也比2022年高峰下降了16%。但CMHC测算表明,要实现新的可负担性目标,到2035年房价只需比原本趋势“低大约四分之一”即可(重点强调:比趋势低,不是比现价低四分之一)。% P+ V% |/ L' d* U
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. M- O. a0 m7 ~9 ICMHC在“不采取任何新增供给”情况下的基线预测是:未来几年房价将显著上涨——多伦多涨63%,蒙特利尔55%,埃德蒙顿32%,温哥华27%,等等。
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0 H! I. |" N2 `3 z+ f3 I& C0 g即便全国大力建房,在多数市场也只能“温和上涨”:多伦多涨20%、蒙特利尔9%、埃德蒙顿25%、温哥华8.3%。只有个别市场(如渥太华、大城市以外的安省和新斯科舍省)被预测会出现绝对下跌。其他地方的可负担性提升主要来自收入的增加。
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所以你能明白CMHC为何改设更温和的目标。如果多伦多要想将住房成本恢复到2019年收入的59%,还需增加70%的住房供应,那要回到2004年(大约50%)甚至30%的传统标准,代价几乎难以想象。6 D" [9 y& P0 p2 X/ R6 h
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" h" R2 D, K, O" W! t U/ I而若要全靠房价下跌来恢复可负担性,有人估算需降价37%。问题是,现实中大多数新建住房都必须由私人资本出资建设,没有人会愿意在一个持续下跌的市场里大量投资。 g7 V8 t7 H( z2 }' o5 y6 ^: ]% T
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(那让政府建?但据一项研究,仅为CMHC定义的“核心住房需求”群体(约10%的家庭)提供所需住房就需动用2000亿至3000亿加元。政府根本无力承担。)
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然而,一旦你提出“恢复可负担性”并不只是房价下跌这么简单,或说“让房价跌”并不容易做到,你就会招致攻击——正如新任联邦住房部长罗品信(Gregor Robertson)遭遇的那样。当被问及是否需要让房价下跌时,他没有直接附和,结果惹怒了那些视“房价必须跌”为信条的极端住房活动人士。3 c0 r3 J" x# s, v) M, [
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这其实反映的是一种政治上的“魔法思维”。对许多人来说,住房问题已变成一场世代与阶级之战:富有的婴儿潮一代压榨首次购房者的神话,在最近大选中成为便利的政治叙事工具。" h4 b8 M& e6 z( o$ M$ s1 i9 \
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( |! p" R, x! c9 [4 R: P+ _还记得那张在社交媒体疯传的照片吗?一名年长男子对摄影师竖中指,被解释为“在向全国年轻人挑衅”。但事实是,那人当时针对的是摄影师和反自由党示威者,并非什么世代斗争。1 P2 y3 j3 s0 e9 @- g
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0 @5 J: A9 S4 E7 l [而所谓的“保守党必胜论”并未兑现。最终民调显示,自由党在18至34岁选民中的支持领先于保守党,在老年群体中也胜出——虽然领先幅度不同,但足以打破“年轻人集体转向保守党”的说法。+ n9 ?( c: {# C1 n
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% v2 Y0 Y! S0 b+ @6 h/ w6 @这并非说房价问题不严重。虽然问题不像外界想象得那么普遍,但在部分地区、对某些人来说,确实已构成严重危机。但如CMHC报告所示,这一问题既不如某些人所说的那么简单(房价掉了就好),也没某些人鼓吹的那么容易(想办法让房价掉就行)。
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. l+ i. _/ I8 V2 l政府为何总是对“让房价跌”这件事持保留态度?不仅因为屋主是人口和选民的多数,更因为他们多年都被鼓励把退休规划押注在住房资产上。如果在“追求可负担性”的名义下让他们财富大幅缩水,不仅会引发选民愤怒,鉴于加拿大家庭债务水平惊人,甚至可能引发经济危机。
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" R& w! N, ?- p. ~! V# F能做到让房价增长放缓,就已是相当大的政策成就——尤其是如果这完全靠增加供应实现的话。如果这都做不到,那也许是时候思考“遏制需求”的措施了——比如收紧按揭保险资格?- \2 g/ t n2 a K
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