加拿大房价压垮中产!月供逼疯家庭,政府会抄欧洲“社会住房”作业吗?/ V# c8 b) _- T' C5 `
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加拿大买房压力有多大?
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以多伦多为例,据上周最新报告显示,多伦多4月房价虽曾短暂回落,但5月又上涨了$3,400元,达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元,月供涨到$5,139元,所需家庭年收入提升至$206,500元。
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高房价、高月供,越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
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9 v" w2 T/ O$ T' D在这种压力下,很多人开始反思,难道买房只能靠市场自救吗?有没有其他国家成功的经验值得我们学习?近年来,欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注,也许可以为加拿大带来一些启示。
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! ]" ^( ]7 L% z" h1 ]0 t社会住房:人人可申请,终身可住: N1 Y" e# M5 J7 g: Y. ~ J
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( \" u; p1 ]: c+ V近日,CBC News报道了这样一个故事:维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生,她和很多当地人一样,向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子,”她回忆,“原本的两居室楼房还行,但对我们来说确实太小了。”4 V: I* V4 `# }. G* J
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她通过一个在线门户网站提交了收入和需求,很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。. v, D k' z8 t: a4 }' o, s: l" P
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. D Y8 s% X5 G! _这套公寓不仅归她所有,终身可住,还能传给孩子。; o# A% \5 H" z' v* U e* T
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“我非常喜欢。这里就在市中心,很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来,周围有大型校园、幼儿园、小学,还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”* a9 i) B0 f6 ]3 d6 ~- R
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Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产,并不算住房最紧张的群体。但近年来,维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中,超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。2 p& X5 X$ I$ |$ B
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+ f" \ ^8 }& l6 U每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元(约合6.26亿加元)资金,每年新建或翻新住房超过1.2万套。, w- r7 V; h: w" D( u
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欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出,奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线,各国政府都应继续加大投资。 ) F( f6 Y2 t9 k. n2 \
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不以营利为目的的住房体系,惠及中产与普通家庭% ?0 T0 i* \- U* a! |5 ]
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, z0 x" a. ?& T* b# XSalihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓,但后来选择卖掉搬回社会住房,因为新分配的住房更现代、宽敞。7 |& r3 y6 R J$ v3 X
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这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松,约四分之三的奥地利人都能申请,许多中产家庭同样可享“按收入定租”,租金上限只占家庭收入的25%。0 G% @' M, @' G$ P- ~( Q u
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) ?" j2 Z. H9 t- B5 u这样一来,社会住房覆盖面广,消除了“福利房”标签,社区结构多元,无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。3 S2 b8 c, o. z/ v& a s& m
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" C4 i9 W0 c' F- j7 H8 H% C7 z o奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示:“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”; c6 T' x4 e' Q
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这些非营利或“有限利润”公司受法律限制,除3.5%外,几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为,这种“良性循环”不仅提升了住房品质,还对整体市场起到了价格抑制作用。- e2 M! H& \" S5 p3 h0 L# |
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1 h3 l: |) Y- i7 E不仅奥地利,荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例,全国不到300家非营利机构,但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。
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荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为,这种体系下,租房体验普遍好于私人市场。
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$ F% V$ k% k! A/ p政府积极介入,政策手段降低土地与建房成本( y" h3 E# Y t& I( Z# V/ c
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# o% ]; g* b4 ]* n( f非营利机构不能只靠租金维持低价,背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地,确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价,不像加拿大仅能维持20-30年。
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1 w$ N8 b2 E* r( K9 o2 k荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除,大大降低了土地购置成本。政府购地后,会为非营利机构提供长期低息贷款,帮助其持续建设和管理可负担住房。
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西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示,这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责,还保障了住房供给的持续扩张。: r7 o0 h; e" |8 r: b/ N* _! Z1 l: W
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R" G' r" I' i: X5 K; K. M加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目,帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
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8 y9 C+ n+ v" T4 x加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为,并不是所有社区都有能力独自改善住房供应,这就需要政策的引导和投入。
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& a) v: o1 W l$ Z- B大格局思维:租金管制与多项政策共同作用
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4 Q$ ~3 p b S5 b9 o加拿大的一些专家们认为,如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持,将对加拿大产生深远影响。& Z0 n' u, i' r: g" j3 L
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8 b1 `. u6 h% Q+ h! ?' [2 ?但仅靠市场还不够,还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。
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以荷兰为例,《可负担租金法》引入强制性计算租金公式,让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少,房价回落。
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新开发项目至少30%必须为可负担住房,城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%,远低于欧洲平均水平(8%)以及奥地利、荷兰等国的30%。
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. U. D3 O; V' }) V1 y加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言,加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
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" i0 c3 C; X+ k( T) U8 n" g专家建议,不能再等了,转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样,是最基本的社会权利。3 }! \0 O* }) f; U6 G5 u3 q
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; q+ k, Q5 O4 l& H4 c- k只有政府主动承担起责任,住房难题才可能真正迎刃而解。
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