中国三四线城市楼市或崩盘(图)

laval

中国三四线城市楼市或崩盘(图)2012-11-26 12:41

# r% q& y9 ]3 T% K来源： BWCHINESE中文网

$ B. m& }4 Z+ S, Z! q5 Q, Y- E


% M% c, |9 L1 O1 P6 \5 B2 y
; g2 _5 ^2 m6 q' z
- R3 j, ^# x$ ?) ^0 y

# x8 P5 B0 B* ?  x; G' Y+ E
! _8 _. }, p) I) z

中国国家统计局日前发布的数据显示，温州9月新建住宅价格同比下降16.4%，环比下降0.8%，在70个大中城市中，温州房价下降幅度最大。
3 [) z1 `" f3 h5 O! l" }0 l“今年3月我订了一套90平方米的房子，价格2.95万元/平方米，现在房价已经跌到1.38万元/平方米，亏惨了！”购买温州万科开发的龙湾花园项目的张先生表示，当初买的楼花，如今已损失过半。
. s) }& E* U) {6 h& G: H+ ~  S* U这并非个案，经调查了解，温州多家楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，回调了大约30%-40%，六成炒房客被套。
& ?; x, n( ^( Q) h3 _; v' a) z- e温州房价大幅跳水
, Y- y) P# [" y购买温州香提半岛的王女士也经历了过山车式的行情。她表示，2009年一期开盘时价格为2.5万元/平方米，二期开盘时涨到3.8万元/平方米，该楼盘二手房价格在2010年最高时达到过8万元/平方米，但现在市场价格又回到了2009年时的3万元/平方米左右，下跌幅度比最高时超过了一半。
据附近的房产中介透露，当年按照七八万元每平方米买入的15位购房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利贷已经跑路，还有7位也因资金问题没有收房，总之，2009-2011年高位介入的购房者都被套了。
0 p* C" B! v% K$ x+ z! {+ F# _9 F  p财经作家叶楚华认为，温州就像是《欧元必死》一书中所谈的爱尔兰一样，是中国房地产泡沫的典型象征。
国土资源部今年10月19日公布的城市地价监测数据显示，温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首，并且蝉联多季度全国地价降幅最大城市。
即便如此，温州房价仍然直逼一线大城市，四五万元/平方米的房价在当地实在显得稀松平常，普通人仍然望楼兴叹。除了房价虚高，城市人口流出也是重要原因。
: K8 `7 }* O: W7 W据了解，温州人口正面临“出超”困境。近几年温州市人口每年都要减少10万人左右，但进入温州的人口数量却并没有显著增加。在不断有新楼盘开发的情况下，温州楼市已经出现了供大于求的尴尬局面。
三、四线城市库存天量
根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。
; \0 y. j2 k* H' z# ^  O! J% S业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。
! J' q1 T, s- s+ |4 I/ ^; I如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
4 S$ W2 ?5 M3 \1 y: w1 V8 B除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。
4 z5 E* X9 |. e5 x! }- l. S6 E细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。
6 K0 L/ x/ w" |& D* a1 f4 D- Y应警惕“鬼城”风险
备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。
: D4 g3 h& u# e% \: L1 w' E“鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。
6 N8 P( T( L3 C而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”
易居研究院企业研究中心总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。
从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。
6 i+ u" c: S) _: }9 _. X“北京、上海等一线大城市，吸收全国资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒：应该警惕“鬼城”风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。
# U' |& P5 {/ _# \: q$ m4 O