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在加拿大卡尔加里南部的Altadore,一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元,远远高于八年前的水平。
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据《环球邮报》报导,从2005年到去年年底,随着一座座老平房被推平,全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时,Altadore的房价也猛涨了78 %。
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9 y- k( h2 u' F “我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ,2008年入住这里的,34岁的Thomas Ferianec说。
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0 U! F% g8 V! p1 M# L 便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮,推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确,加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过,近70%的购房款来自抵押贷款。& G6 z, a! ]) h$ |0 N* v" t
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在过去的几年中,收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。 ) _+ H+ w8 a- m" k4 ?
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是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是:没有。
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“加拿大将发生像美国那样的次贷危机,这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。 6 y# U0 Z- E/ q$ ?/ D/ t
6 C9 U$ g; K7 I( z3 o+ w “美国的信贷质量远低于加拿大,”Klump说。 “在过去的四年中,收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”
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4 }# G6 K3 n( k$ a6 n 如果Klump的观点是正确的,那么,加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况: 7 T9 ~& F) h0 Q% w& X1 [. I8 R+ n
) E* E+ W* U0 l6 }2 ~ 债务深化
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) ?0 N! _- _& r% g9 t 房屋销售的步伐,今年并没有实质的减速。除了10月,市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高,比七年前增长了18%。$ ^7 A( i% M4 Z F" e* ^
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当房价是年薪的10倍时 J3 N& y' b& ^4 u2 l
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有多种指标来确定房价与业主的收入关系,总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说:“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”
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5 @9 M+ m! C% S9 A5 \& K7 g0 T “从历史上看,房子的价格一直维持在收入的三,四倍的样子,”达尼说:“在温哥华,房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方,这是一个离谱的数据。” ' s/ g/ l7 Z6 K7 N0 m( ^3 N
" _( B4 V2 }. ]& r* @% p( |9 C 在多伦多——本国第二昂贵的房产市场,房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。 3 T6 L$ N8 s! H" L- z
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屋主的承受力 + T- [, D! q7 F3 _8 d! B+ f7 Q/ o9 U
- u+ A7 Q/ z S( c* V; e" ?5 Z 只要利率维持在历史性低点,加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。
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2 y5 R5 b4 f% f" k7 \& U 虽然超低利率还将维持一段时间,但是如Capital Economics等的预测表明:如果利率突然升高,房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点,这就意味着,许多购房者每月会多付几百元。
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可负担计算:每月可以付多少? + v1 L/ ]0 e; h. c' l8 N3 T( H
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随着整体经济的增长,有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是,如果业主无法跟上利率上涨的节奏,那么他们就不得不降价出售房产。
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楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%! ( B# n8 U$ y/ [4 f6 Y$ z& L
! ^6 j# q/ L. l/ o% b 惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止,该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ,在未来五年内,加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为,加拿大目前的房价被高估,一些地区的房价被高估多达26%,从全国平均水平来看,加拿大房价的被高估幅度为21%。6 e# ^$ O/ ^# ~% _6 H0 F
& _# y7 L. w! ~1 `+ O# |, Z- e& l 根据惠誉国际评级,当房地产“软着陆”的情况发生时,加拿大经济将面临一些风险,因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平,一段利率开始上升,他们将遭受冲击。" K, d. x$ s ^1 N& ~4 j3 g
, \( S8 Y3 ?9 j: U4 b* q; W; L9 ?* Z 惠誉还表示,房地产市场的放缓还将对就业带来影响。 ( @4 c# o( ^0 d" h
) z: |4 X, r6 B 惠誉国际评级指出,自2001年以来,加拿大的房价升幅超过130%,高出加拿大人的收入增长幅度80%。 9 F. X- Z% _' q
5 X& r% d3 z+ r/ \* O 惠誉国际是世界三大国际评级机构之一,与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。
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) Y+ t3 l6 _$ q( }4 |" w 高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌 6 [6 I/ i/ t" I! I9 a7 A
- i+ w/ G6 { ~* S- r. h# I 高盛研究报告认为,加拿大正面临房价大跌问题,因为加国部份地区的房市,已出现建案过多的现象,而且超低利率正伤害其不动产市场。 |
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