加拿大收紧按揭 置业将更难

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加拿大收紧按揭 置业将更难按揭最长还款期从30年变25年 房贷人士：差别高达14% 经济学家：需加强控制债务
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6月21日，加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）宣布一系列新的房屋贷款（按揭）收紧政策，以对本国房市进行降温。新规则包括最长还款期将从30年减至25年，现在能获得按揭的购房者，可能将被迫选购便宜房子。首期付款20%或以上的购房者可免受新规则影响。

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为应对加拿大房地产市场过热状况，联邦政府不断出台新规则，希望在不能提高银行利率的情况下，能使房市降温。政府这次出的新政策，是针对政府支持的保险按揭，即贷款额与物业价值比率大于80%的按揭。新规则将于2012年7月9日实施。 4项政策包括：1）最长还款期从30年减至25年；2）以物业抵押借贷，最高借款额从物业价值的85%减至80%；3）与居住有关的债务收入比率（gross debt service ratio ,GDS）定为39%，总债务收入比率（total debt service ratio，TDS）定为44%；4）可以购买按揭保险的物业，成交价必须低于100万元。 政府在声明中称，这些措施能帮助加拿大人控制债务及省钱。范赫提说：“我们今天作出的调整，可以帮助加拿大人实现他们的目标，在政府之前的措施使房市强劲的基础上，帮助家庭免于超额花费。” 经济学家：需加强控制债务 加拿大道明银行首席经济学家阿力山大（Craig Alexander）回应道：“加拿大政府出乎意料地宣布，将收紧按揭保险规则，这是4年内第4次收紧政策。”阿力山大认为政府此举是谨慎的决定，是为了应对消费者债务增加带来的越来越大风险。 持续的低利率使加拿大房市近年一直强劲。加拿大央行在其金融系统检讨报告中，将家庭债务视为来自国内、对加拿大金融系统稳定的最重要风险。但提高利率将推高加元，打击出口及经济成长。 阿力山大称，这次规则改变，对地产市场的影响大约相当于提高1%利率的效果。他表示，虽然在政府多次收紧政策后，房市仍然强劲，但如果没有那些措施的话，加拿大人债务与可用收入比率可能已经高于160%（美国爆发金融危机前的高峰值）。目前加拿大人债务与可用收入比率为152%，但债务增加速度仍然高于收入增长。 阿力山大预计，新措施加上原有政策，将在未来一年里，使个人债务增长速度下降至较低的1位数，也会使房市进一步降温。 加拿大地产投资网络总裁坎贝尔（Don R. Campbell）认同新规则相当于提高1%利率的说法。他对《大纪元》表示：“这是不提高利率，又能鼓励市场减速的极好方式。” 他说，这意味着加拿大人在买房前会更认真考虑，可能不能买那些50万元的物业，房屋增值速度将减缓。 对于新政策实施前是否会出现抢购，坎贝尔称可能性不大，因为使用普通按揭的人不受影响。他说：“我们在几周内可能会看到购买量的小突增，但当加拿大人了解实情后，7月9月前不会看到大的变化。” 坎贝尔认为，买家应该认真想好个人能付得起的物业，他说：“你可能买不起45万的房子，但你将能安全入市，不会冒过度消费的风险。” 30年变25年 差别高达14% 加拿大国家银行（National Bank）在多伦多的房屋贷款经理温文宇(Matthew)对《大纪元》表示，按揭还款期30年变25年的影响不小，会影响客户拿到贷款的机会，因为每个月的供款额高了，高出部分会加重他们的负债比例。
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温文宇提供了一个具体计算例子。一个40万元的按揭，按一年固定利率2.4%计算，30年期贷款，每月要还款1,557元；按25年贷款的话，每月要还款1，772元。2种情况相差接近14%。
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他说，如果客人负债比例刚好合资格拿到房屋贷款的话，还款期减至25年可能使他们无资格拿到贷款。 贷款额与物业价值比率小于80%的按揭，即首期付款20%以上的按揭（普通按揭）不受此新规则影响。不过，温文宇说，他的上司已经透露，银行很快也会跟从这个新政策，对普通按揭也会使用最高25年的还款期。 政府其他新政策对使用普通按揭的人影响不大。温文宇提供的信息显示，加拿大国家银行目前对普通按揭的规定，GDS是32%，TDS是40%。 他说，银行一直在收紧按揭政策，GDS及TDS都是今年才分别从35%及44%减至目前的水平。 计划购房者的选择 如果实施25年的按揭还款期，购房者主要有2个选择。温文宇说，一个是买便宜一些的物业，另一个是增加首期付款，这样会直接影响他们的TDS及GDS。选最低的利息也会有所帮助。 多伦多的张女士今年3月申请房屋贷款时，发现给银行30%首期付款都拿不到贷款，最后她付35%才解决问题。张女士称，房价上涨速度远快于收入增长，是最重要原因。 经济状况好的华人，也觉得按揭还款期长一些好。陈先生2010年做的按揭还款期是30年，用的是固定利率计划。不过，这计划允许每月供款额加倍，每年可以额外还不超过借款总额15%的本金。 陈先生一直在使用这些政策加快还房贷。他说，他不喜欢欠债，有剩余的钱时会首先考虑还债。不过，还款期长一些，每月必须供款额会较小，还是感到压力小一些。 对于可能受到新政策影响的人，温文宇说，他们如果想近期买房，可以在新政策实施前申请按揭预审，如果预审获批的话，新屋按揭可以锁定1年，旧屋可以锁定半年，30年的还款期也就被锁定了。

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联邦再次拉高房贷门槛 7月9日起生效
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: W/ V1 `: S5 D  m' ^/ Z; @为了阻止国民负债继续增长，联邦财政部长费拉逖21日再一次提升申请房屋抵押贷款门槛。想要贷款首次购屋的人，将更加困难，但费拉逖说这是为他们好。 这是自2008年以来，联邦政府第四度提升房贷申请门槛。四项将于7月9日生效的新规定为： ●房贷的最久偿还年限(amortization)，从现行的30年进一步缩短至25年。 ●以房屋作抵押申请贷款时，最多只能取得相当于房屋价值80%的贷款，而非现行的可以取得相当于房屋价值85%的贷款。 ●价格超过100万元的住宅，首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)即不准投保。这意味着购置房价100万元以上高端住宅者，首付款投入不足20万元者，便将被迫向民营保险公司购买保费更高昂的房贷保险。 ●新规则规定，房贷付款、房地产税和取暖等费用占家庭收入比例(GDS)如果高于39%，或者家庭所有债务(如房贷、汽车贷款、学生贷款等)占家庭收入比例(TDS)如高于44%，即不具备申请房贷资格。 ) ~; E3 z  v# |+ H4 s联邦财政部长费拉逖说：「新规定是为了令国民减少举债，我希望加拿大人準备进入这么火热的房地产市场时，好好想一想。」 ) [  E! E/ c; X; C9 q他接着说：「新规定将阻止一部分人进入房市，意味着一部分人买便宜一点的房子。这是好事， 这正是我们想要看到之事。」 - V- Y/ T) Z) T7 _8 e) ^, H对消费者而言，最重要的改变是缩短房贷的最久偿还年限，亦即由现行的30年缩短至25年。根据财政部的计算，如果以3%的利率借一笔35 万元的房贷，与最久偿还年限30年相比，改为25年后，每月房贷付款将增加184元。可是，在25年的偿还房贷过程中，借款者可节省利息支出3万3052元，因为还贷期缩短了5年。 经济学家们基本上支持联邦政府的这项改变，但还是有一部分经济专家持保留态度。 加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师陶尔说，在房地产市场正在冷却，房价涨幅趋于下降之时，此次实施新政策的时机有点问题。他认为，这些提高申请房贷门槛规定，将导致房地产销售量减少3%至5%。 他指出，5%之内的销售量跌幅不至于颠覆房地产市场，但将会有感觉，政府在经济动盪之时採取行动一定要十分谨慎，一着不慎，便可能搞垮加拿大经济重要支柱房地产业。