www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网

查看: 1422|回复: 0
打印 上一主题 下一主题

[中港台新闻] 秦皇岛眼看变鬼城 楼盘价格直降4成

[复制链接]
跳转到指定楼层
楼主
发表于 2014-3-22 14:57:07 | 只看该作者 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式
国经营报
& t4 e3 M- _4 T3 V: S. ]6 O9 x* p: @) V  i: S; G- |
  继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后,华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。
# y, m4 Y9 z) O' I# d/ J; n& i3 p, U  Q0 M6 V) \% B* G
  近日,《中国经营报》记者在秦皇岛调查发现,一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米,现在只需5000元左右/平方米,价格直降40%。 0 D; B/ `  v5 h2 J! _9 B. u

# g% o3 z" L$ O. `8 `  对此,不少业内专家指出,秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一,是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示,秦皇岛楼市存销比为12,大大超过6~9的合理水平。 2 V, h, O5 B2 r
( M# Y3 X8 n: b6 y6 W
  然而,对秦皇岛而言,楼市降价并不是最严重的事情,令市场感到“恐慌”的是,由于开发商过度开发,城市房屋存量过大,常住人口增长缓慢,崩盘的案例或将逐步增加,秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。 ) [& `* o3 X, y# D. r2 b
+ E( Z! l: E/ {9 h4 z) V6 f% x
  变相降价40% : w* p" a  N  x  N8 b- A

& x& o! S8 Y, u( E# h; o0 @7 ?  购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。 8 Z9 ^  y) I# e0 |( Z

4 D3 V  s; V% o3 \, o  3月19日,记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心,零星的购房者和为数不多的销售人员,让这里显得格外冷清。 ( v& l/ y% \! T4 q2 \6 q9 N

3 N7 S2 `: F5 @% M$ u  “我们现在所售房源打六折,总共有100套房左右,现在就只剩60~70套了,最小面积为168平方米,但为数不多,其他均为大户型现房销售,原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。
# O; Y2 V) K" h. X# ]: g9 o' B2 {9 K( o/ h, i9 p( _3 G
  据该销售人员表示,购房时,购房者将与开发商签订购房合同,合同约定房价为目前房价的六折,也就是约为5000元/平方米,其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。 2 L- M: b9 K/ f5 J  I

& Z+ x* @9 S; K8 M  举个例子来说,如果购房者要买一套196.28平方米的房子,按照原价9688元/平方米的价格计算,总房款是1901561元,而按照折后5815.98元/平方米价格计算,购房者将可以节省840000元。
! Q1 a$ W# E3 }- ]( h/ f8 \: }% t+ `' |1 n- _2 C$ L7 \2 U
  但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠,你就得把这840000元先借给开发商,开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。   k6 {4 u0 |+ u+ Q' Y

! J. d# |$ ^, z8 S1 e) M  @0 l& ^  也就是说,“珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款。比如这套房子总价100万元,购房人先交全款,以后每年给他返还10万元,连续返4年。
. H( k/ Z; o( O* Q0 F
- a7 Z* c7 Z% D  z. {5 v  对此,有业内人士表示,这显然是开发商的资金有问题了,还有近百套房源就开始进行六折促销,这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解,这确实相当于六折销售,不过这里面还有4年的返还期,从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。”
3 F) |& A1 d. p, N5 k- j& B# Q; ?2 K5 s$ M* N+ O* q
  据记者了解,“珠江道12号”的销售周期漫长,从2010年销售至今,已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。 1 K6 p1 n& k; V) \: l& N% R

$ v7 Y: w+ p% ]; Q  e  但在户型与市场需求不匹配之外,秦皇岛房地产的刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示,2012年全年房屋施工面积高达22397013平方米,累计比2011年同期增长23.7%,但实际商品房销售面积仅为2764488平方米,累计比2011年同期下降17.5%。
5 N% K1 e( \8 }( ^( z: O7 R) x7 h2 v. U3 U9 p# T! K
  据记者调查,类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解,在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多,而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。
: _3 p/ W# q9 i- n  i  B# Z$ g! C
, M" E; m4 H2 S2 Q# y  据媒体报道,去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米,但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元,更享受首付6万”的广告。
3 L/ V5 a9 a6 V5 H  S# I7 t
0 h( a  p9 P! @  而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期,对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房,但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠,均价6500元/平方米。 / S. Y+ n; g7 p' x+ ~" B8 ]7 u
6 J8 y( ^' v' ]3 S
  除此以外,“买房送车位”,“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者,秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米,但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源,房地产开发商都在想尽办法回收资金。
7 V$ T1 p2 m& e' U4 f) @" `
, c/ ]0 K- A  ]/ J$ q, i  据记者了解,“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发,2009年以来,天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发在广阔的区域中扩张,在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设,其中仅秦皇岛当地项目就有三个,分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档住宅区项目,秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。
  k; A7 F$ k0 n" W6 D& h8 ?- s) `' r+ q1 M# G$ c" D3 b! {* a
  对此,“珠江道12号”的销售人员也坦言,对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说,该赚的利润也早已赚到,现在就是回收资金,因为还有几个别的项目在进行,现金流对于开发商来说很重要。
# Z+ c1 b# ?7 o4 J3 F' ^3 h4 j
1 e. t0 T& x0 _% C$ d  经济学家吴东华对记者表示,由于近日银行信贷持续收紧,令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻,资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金,但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。
  e/ ~$ c4 V; e6 _+ q/ T( t, c4 J! s  i
  库存危机
9 R6 |- W# C5 H2 U1 D0 F+ K& W2 W
  存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。
) Y9 f9 A# C/ \8 Z5 N& B" t' ^# h) s3 e9 a- Y! A, k
  “有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法,这几年很多房地产开发商的库存量很大,第一期、第二期的房子都卖不出去,房子全部质押在开发商自己手中,现金很难流转。
% _+ q1 C  Z& H9 O: B* ^3 J3 P9 V# s; U2 Y+ X* @2 C1 s! c
  然而,高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据搜狐焦点网提供的数据显示,秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米,其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米;而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。
% o; Y5 G- J7 g3 e' R( M
( I5 h) Q! {1 D  由此,我们不难发现,2014年又将增加260多万平方米的库存。“对于秦皇岛来说,去年供应量过大,已经出现大批项目完不成销售任务的现象,导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格,尽管价格不高,但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。 ( N1 }* \- }7 z
: P' G2 ~9 Y8 [' Q+ s$ [0 o% z
  据本报记者了解,近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高,销售周期也普遍较长。“就拿‘珠江道12号’来说,该公司在2009年、2010年就进行开发,2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者,时至今日,都4年过去了,房子还没有全部销售完。
; T7 a2 O+ j; v# R
3 A5 w: C  s9 A$ z# B4 i1 g  “由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产,很多楼盘都是外地人购买,就‘珠江道12号’来说,一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。
# H7 M4 B7 c' a1 H9 u; N5 q( @2 M) d, ]! ~  K7 y% g+ J" c7 X, _
  与此同时,据媒体报道,当地另一个房地产项目“森林逸城”中,北京客户占到六成以上,冬天入住率估计不到五成。 , X) l" ~- C* Y( f% B5 R, y

0 R8 ]3 j# ^$ C6 `+ E( b+ e  形成这样的特色,与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。
1 d" V2 X* B4 w% @6 x' L0 }6 p6 b4 k, P" a7 I# v# m
  据了解,2009年,秦皇岛启动“旅游立市”战略,要求5至10年时间,把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后,秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示,当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗,面积469.8249公顷,土地出让金108.88亿元,平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。
: S* ~1 o0 Q( ]) o  U2 f
- {3 ~6 X1 r* d2 Z8 g5 Z7 X  据相关数据显示,截至2012年年底,仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米,而当年的消化量仅为156万平方米,北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套,面积14.5万平方米。 2 f# M, E7 w9 b7 C& J
+ F/ g8 L) D, e- ]! Q
  库存压力巨大,开发商不得不降价跑量。根据新浪乐居对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计,秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米,其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米,27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米,商业楼盘项目2个,均价为16750元/平方米。据业内人士统计,2014年2月份,秦皇岛超过九成项目均没有涨价。 ( \' J& g* Y2 M* {6 X

8 J& \/ h. Z7 O' v5 [( ?  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,秦皇岛是典型的三四线城市,库存压力大,新区积压,价格将面临调整。 1 x. _' z$ y- z8 U2 D
' G' q# b6 v5 d- I5 ~6 P/ [& ^7 l
  “随着宁波、杭州、山东、常州等地区楼市曝出的降价案例,这将意味着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。”张大伟表示,而对于库存严重、人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。 / W. {4 b! \! ~7 f$ V3 ?7 c" u

& `2 X" p3 R6 Q8 z( K, r  来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示,2013年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米,商品房屋销售面积为3025025平方米,存销比为12。存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。秦皇岛的存销比达到12,已经大大超过合理的水平。“也就是说,在不新开盘的情况下,市场可售房源可销售近一年多。但是,相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。”一位不愿具名的业内人士表示。 2 |. N0 m3 O" U0 M9 m. ~( ~

7 ?2 v" p9 X. z; a; W. m  “鬼城”隐忧?
1 k+ u& T/ R$ P- Q# I( Q
, R3 Z/ i7 C) {$ {4 S* i% J1 ~  “城市规划的无序,使‘新城’遍地,但后续需求乏力,将使‘新城’变成‘鬼城’。”
2 R+ w% \5 t* L# ?) `+ E) Q3 D4 V) A. r
  面对高库存,秦皇岛似乎并没有意识到事态的严重性。“秦皇岛目前的房地产并没有说的这么可怕,该楼盘处于秦皇岛开发区,区域位置、交通和生态环境都很好,属于较高端楼盘。”秦皇岛市政府办公室一位李姓工作人员接受记者采访时表示。 7 a) i  \: d7 S
. ?8 f' T3 ]. _
  “开盘之初定价应该在9000元以上,而且户型基本上都在160平方米以上。”上述李姓工作人员说,“这样的楼盘本身销售难度就比较大,目前来看可能项目销售进度不尽如人意,开发商着急回款。不过六折卖房始终是个例。目前从统计上看,秦皇岛房价还没有下跌这么厉害。” . w. N: ^( F5 X9 U9 `' {& g0 f
. s3 x, e" s0 M* n7 E
  与此同时,上述工作人员表示,秦皇岛房价基本上还保持稳定,但是通过各种方式打折的“隐性降价”比较普遍。 - n( [* E8 x- t% h8 V" e# ^9 b3 k

5 X9 t; M8 u( D4 i4 w# _  然而,据秦皇岛相关部门的监测数据显示,三月初秦皇岛在售楼盘共有139个,其中有近7成楼盘进行了打折优惠。“只要有一块地方就盖楼,这就是秦皇岛。其中,主城区海港城的房屋需求已趋于饱和,而房屋的库存量却依然巨大。”秦皇岛居民李先生对记者说道。 8 x6 p5 \2 t0 |* A
4 u- U/ V6 j) t% ?, p+ ?4 l
  根据秦皇岛统计局2013年固定资产投资数据显示,2013年全年,秦皇岛固定资产投资共计7702882万元,累计比上年同期增长6.4%,其中,房地产开发投资共计2351162万元,累计比上年同期增长10.2%。
) ]  f' g+ M6 l( K4 w6 |& b( Y6 _6 q' J7 O# f5 u$ F) X
  秦皇岛房地产投资占据整个固定资产投资比重的近三分之一。“如此大幅度的占比,也就是说,如果房地产一旦出现不良事件,对于整个秦皇岛的经济将带来重大影响。”吴东华指出。 0 Z9 q5 f/ e1 X# E. V! [; a7 F

- b0 n0 R- Y+ x" E! @  n- h& u2 p  据记者了解,自去年下半年起,秦皇岛许多旅游楼盘均陷入了销售困局。在北戴河新区,由于房屋滞销,不少楼盘自去年下半年已展开促销。一位基金资管公司知情人士告诉记者,秦皇岛的海滨楼盘都是非刚需产品,而经济大势不好的时候,非刚需楼盘就不好卖。
6 h: c9 V* t# H' }
. O5 p- {3 P! o4 \4 K  与此同时,由于秦皇岛隶属三线城市,人口本来就少,年轻人因为求职、上学等原因,选择去一二线城市寻求发展,近年来常住人口增长缓慢。加之“新城”建设导致开发商过度开发,造成城市房屋存量过大。
* {/ c6 _: I8 K2 z( _; x  e$ T' X! }' n; s' f
  秦皇岛市统计公报显示,2011年年末秦皇岛全市常住人口300.62万,2012年年末全市常住人口302.16万人,一年仅仅增加1万多人。 & Y/ J. B9 w1 M2 z

$ h8 c& t" t( _- A  g  “因此,在库存的压力下,崩盘的案例或将会增加。”一位不愿具名的业内人士表示,换句话说,如果房地产开发商一旦意识到市场风险便会从三四线城市撤离,投资房地产资金的撤出,最终将会导致房价下跌,也可能使部分城市出现烂尾楼。
: L9 k- L# W( I* |# C5 P
! A& H4 b$ F/ O  由于秦皇岛旅游业的品牌效应,能够吸引外来人口购置房产,导致房企在秦皇岛的楼市开发过于激进。秦皇岛被不少人士吐槽:一年十二个月,十个月休息,二个月“杀客”。度假区马路宽敞而整洁,就是没有人。
* [# D- ~$ p- b4 f: R( }) |# B+ H' j
8 `1 _8 a+ p7 {" i5 D$ g. B  一位金融业资深人士表示,“城市规划的无序,使‘新城’遍地,但后续需求乏力,将使‘新城’变成‘鬼城’。”
0 g: i" ]' U# z9 \2 W* U4 c1 O+ z. d% }1 F* A) I1 K! s/ p2 |
  针对秦皇岛楼市发展的诸多质疑,记者还相继走访了秦皇岛市委宣传部、市发改委和房管局,但上述单位均无人对此进行回应。 , T1 u& B+ h: p" n. r) R
! y! h/ _  Q( T1 L% d$ i
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|Archiver|手机版|小黑屋|www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网 ( www.MontrealChinese.com ) google.com, pub-6124804848059427, DIRECT, f08c47fec0942fa0 google.com, pub-6124804848059427, DIRECT, f08c47fec0942fa0

GMT-4, 2025-7-10 14:37 , Processed in 0.051487 second(s), 20 queries .

Powered by Discuz! X3.2 Licensed

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表