夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离

cargo

夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离

5 w( _0 O7 D& k" j# Y: v6 ^

由于贷款成本高和租金低迷，多伦多一对夫妇在疫情前后购买的多套公寓现在都是负现金流，每月亏损近5000元。他们表示，不会再考虑公寓作为投资选择。

7 g! A2 z1 L& P
据Globe and Mail报道，Jacqueline和Leo Francis在2013年购买的第一套公寓为他们带来了丰厚的利润。他们以30万元购入，2022年以80万元售出。


然而，他们购买的第二套公寓楼花却成了财务负担。这套位于多伦多北部一处繁忙购物中心附近的公寓，在2018年支付定金后，他们于今年1月以52.8万元的价格完成交易。




. Q! u7 O1 m0 @, L" o但是这套公寓正在让他们亏钱。他们的按揭贷款利率为8.3%，贷款金额为41万元。按揭付款、物业费、税费及其他支出总计每月约4200元，而他们每月的租金收入仅为2400元，相当于每月负现金流1800元。
他们购买的第三套公寓楼花位于多伦多东部Beaches社区。他们与另一对夫妇合作，于2021年支付定金，今年5月完成交易，这套公寓的价格为84万元。

/ U5 P' _& t0 t. j* _3 ^' E! P
, @+ s& T0 h/ Y1 n9 }3 T这套公寓同样在亏损。业主为此办理了两笔按揭贷款，加上其他物业开支，每月成本约为6700元，而每月租金收入为3650元，这还是因为购买时提供的一年租金保证而提高的价格。他们的现任租户每月支付3100元。相当于每月负现金流3100至3600元。
: K9 V) ?/ E; t: @

随着成本不断增加，Francis夫妇对投资公寓楼花失去兴趣。Jacqueline说：“如果是今天，我不会再买。这种投资占用资金时间太长，你可以把钱投入到其他地方。”

" H; E8 g8 q9 a% j6 w* \
( s% B; [- f/ o" m  z1 S! {- f

投资者兴趣减退，市场面临长期调整


, F- F% E3 n# l7 ?, ^0 v7 _由于公寓楼花的价格不再年年飙升，租金也无法覆盖贷款支付和其他费用，许多投资者表示，他们没有计划再购买更多的公寓。这种投资兴趣的减退让人们怀疑市场不再会回到以往的繁荣，或者当前的低迷意味着公寓楼花行业的长期结构性变化，受挫的投资者正在寻找更安全的回报渠道。
" x5 W  c5 @* f2 d" ]
' l# h) l. G  A' p
投资者曾经占多伦多公寓楼花购买量的70%以上，他们的兴趣消退是加拿大公寓楼花销售大幅下滑的关键原因。据商业房地产公司Altus Group的数据显示，今年第三季度，多伦多的公寓楼花销量创下新低，仅764套，同比下降73%。


在卡尔加里，第三季度的公寓楼花销量同比下降61%；温哥华和蒙特利尔的销量分别下降27%和40%。

! ~, N- F1 K% a  t- G( Z( I9 e
专家预测，公寓楼花的投资兴趣将持续疲软，直到这种投资再次具有盈利能力。而要实现这一目标，房价需要大幅下降，利率需要进一步降低，需求需要增加，租金也必须上涨。

7 W, k/ ^/ F" F
9 w; j/ a0 M( K$ E# b但这些条件难以实现。房价不会下降，除非建筑成本显著降低；利率预计会下降，但没人知道下降速度有多快；租金的上涨需要租户能负担更高的租金或更多的新移民涌入加拿大。然而，收入增长缓慢，而联邦政府已削减未来将接收的新移民数量。

* m) v3 Q8 \3 t+ _! M* Z0 {; k
6 m+ |5 C( `0 ?! m/ Z. B这一切都表明，曾经利润丰厚的公寓市场可能正在经历一场长期转变，而公寓市场占据了加拿大租赁市场的很大份额。

5 e" F% R7 e- O1 D! I
" O3 h$ J! G# x* b- x& U, u9 k1 m加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）副首席经济师Aled Ab Iorwerth表示：“我担心这是结构性问题，随着高昂的建筑成本和有限的收入增长，租户负担更高租金的能力较低，利率需要大幅下降并在较低水平维持一段时间，才能吸引投资者回归。”
% e9 @1 P) o/ z, N

建筑成本和价格的压力
- e) V& x" Q; |; ]: j3 b! z
8 O* c2 ]4 d2 Y0 x
% _5 T* s& V3 l过去十年，开发商为了应对建筑成本飙升和城市征收的开发费用而提高售价，预建公寓的价格大幅上涨。今年第三季度，多伦多地区预建公寓的平均售价为每平方英尺1338元，意味着一套650平方英尺的公寓售价约为87万元。相比之下，2014年的均价为每平方英尺552元，同样大小的公寓售价约为35.9万元。
6 [/ z  L0 b" ~' G

" B- X  V; k4 R% L; o& C# d温哥华今年第三季度的均价为每平方英尺1250元，而2016年第四季度为933元。
2 R2 }( f6 E; c# H7 ]
: K/ A+ b2 t* C, O% A" ?6 R# g
- `* c* V+ M* V9 _卡尔加里今年的均价为每平方英尺558元，而2016年为425元。蒙特利尔今年的均价为764元，而2014年为338加元。

7 I! `0 Y& c1 R: {0 l
Altus Group数据解决方案副总裁Raymond Wong表示，目前的投资回报对投资者来说并不划算。一些建筑成本有所下降，但全国有多个基础设施项目将消耗公寓建设所需的相同资源，这可能会维持高昂的价格。
3 y4 J: }- s5 D. d1 I+ {
" B8 u3 ?+ q; I8 B3 Q
6 t1 g8 v* d! Q; w( {- @为了缓解建筑成本，开发商缩小了公寓单位的面积。但这使得公寓对想要更多空间的住户来说吸引力下降。
6 ]0 F" A0 `3 p& k
" S, b5 k( j  y6 o! |% F- @' U
即便建筑成本下降、按揭利率降至3%左右，投资者也需要重新建立对公寓作为稳健投资的信心。


) }4 u# M. k- U7 S- o" C投资者纷纷退出
9 J! Z( ]# {7 W

房地产投资者Stephanie Pineyro表示，目前购买更多公寓不符合她的投资组合。她曾以73万元购买一套多伦多的公寓，以54.5万元购买了一套温哥华郊外的公寓。这些公寓并没有亏损，但她对现在再买一套毫无兴趣。“如果你现在想赚钱，公寓既不会给你现金流，也不会升值。”
9 T; s1 k- ?+ S* ~8 ^
  G2 h5 d; ]& G3 x+ z" Z
; y2 z( `% u& d9 u2 f  b0 b) qFrancis夫妇计划出售他们的两套公寓。他们位于多伦多北部的公寓挂牌价为62.4万元。当他们在2018年支付定金时，中介告诉他们这套公寓至少可以卖到80万元。他们计划继续投资房地产，但不再考虑公寓楼花。