CMHC解读大蒙特利尔地区房市前景 二手房市潜力大

蒙大教授

CMHC解读大蒙特利尔地区房市前景 二手房市潜力大2016-11-10
" T+ b* s6 Z* a/ R& B

---

加拿大按揭与住房公司CMHC公布了2016年大蒙特利尔地区的秋季版本房市前景。根据预测，大蒙地区将受人口流入增加、人口构成变化、地方就业和经济好转的带动，出现对房屋出租和买卖需求的增加，因此未来两年的出租空置率将下降，新、旧房屋交易也会更紧俏，其中也包括共管公寓。

- u" K, D4 j! {+ h% S- I
2 Q( {% M- M" q- r/ \) R. W0 i  H# f新屋开工今年减 明年看升


CMHC的报告说，大蒙地区新屋开工从2015年到达18,744套后，2016年开发商因等待市场吸纳已建成的新共管公寓，推迟了下一步的开工，因而新屋开工稍有回落（到15,700～17,250套），不过，随着2017年共管公寓建设预计有所恢复，同时出租房建设稳定，在2017年整体新屋开工估计会稍微走高（到15,600～17,900套）。


报告说，现下待售的共管公寓库存继续下降，终将促使更多新项目的开工。不过，大蒙地区首次置业的人口数量增长缓慢，将限制对新建共管公寓的需求。2017年预计有6,500～7,500套新共管公寓开工（2016年6,300～6,900套，最高峰期是2011年12,700套）。

1 O3 @" N6 u* {& p2 x8 t2 g4 O, ?
" R! H# I% t9 j1 J- _/ B" L至于半独立屋、排屋、独立屋等房型的新建设，在未来一年里仍然会处于低位，尤其是独立屋，价格比较昂贵，而且可开发地皮比较少，目前大部分这些新建房在北岸的边缘地区。
: p$ U" f4 U' n' L, X
+ L! @9 J* Z( h- }1 W) S
# g) x% p$ a) @) x' k$ d6 j8 W9 o净移民增加 利于出租房市
7 L% G2 q4 J' b( ~% U( @! t8 Y

由于移民迁入增加，传统出租市场获得强有力的支撑，因此，尽管近两年来新建的传统出租单位显着增加，也尽管也面对着共管公寓出租的激励竞争，按CMHC的预计，因为需求将大于供应，今年传统出租单位的空置率将会保持在4.0%，2017年会下降到3.8%，2018年再降到3.6%。

) \. C1 z% E- @+ n: B2 v4 Y+ e/ ]
; s4 G& V$ w6 o5 z' \数据显示，大蒙地区2015年净移民流入量到达10年来的低谷（2万人），2016年到2018年每年将有望增加到3万人（2009年和2010年最高峰3.4万人）。这里包括了政府计划接收更多国外移民，还有因为石油地区经济减弱而来到蒙特利尔的省际移民。
0 r* H! u4 U- F4 \  {/ m9 g5 s2 s
, p7 q4 F5 ^$ }4 U! F
人口构成改变 支撑出租房市

, B' c: S  m+ Z3 j  `* P( g/ L1 _
/ y- d# \$ P- ?8 J9 Q0 v% t实际上， CMHC解说，近年来大蒙新出租单元建设增加，预计2017年稳定在5,000～6,000套，部分原因是新建的传统出租房空置率很低（仅有2.4%）。

' `* J. P, ~% I, h1 x( U
随着年龄增长，一些婴儿潮的银发族现在返回到了租房市场，构成了更多的租房需求，因为这部分人口已积累了一定的财富，更青睐于新的出租单元。
% e9 U9 [) T0 P* s; I

. t: n' o$ D! P也因此，明年大蒙地区老年公寓的建设尽管不如2015年（2,610套），但是仍会处于高位。CMHC说，今、明年的租房建设减缓，主因是业界内的主要玩家还在忙于完成已开建项目和出租这些住房。按多个开发商预计，对老年公寓的需求还会增加，因此未来几年还会开发一些比较大型的项目。


共管公寓继续加入出租市场
9 K2 k$ C" {+ t

目前新、旧市场的共管公寓交易都出现增加，共管公寓出租数量自从2015年来大幅增加，但是目前这块市场的空置率一直维持在3.0%，显示出租房的旺盛需求，同时也反映了共管公寓出租对传统公寓出租的激烈竞争。
- |2 {- I5 [% Q1 E

总体说来，明、后两年加入出租市场的公寓数量将与2016年持平，但CMHC预计，未来出租需求将稍微高出供应，空置率会呈现逐年减低，租金看涨。综合更多新公寓加入出租队伍，加上每年的正常调涨等因素，2016年一套2个卧室的公寓平均月租可升到775元，2018年可望到达800元。

3 s9 r! E+ i( Y" B* i6 O7 }, {3 _9 ^
经济预计走强 二手房市看旺


报告说，大蒙地区出现就业增长，将继续支撑二手房交易的逐渐增加。预计在2017年将有38,500～42,500笔成交量，平均房价温和上涨到350,000～365,000元。
- d, \" u: I$ y+ z0 L% v
2 }% V  }8 Y$ ~: B! V" w: a* e5 p: l
  F. `- g# Y$ S1 y1 [9 ACMHC说，尽管目前现房整体呈现供需平衡，但是预计在2017年和2018年，供应逐渐紧俏，将会给价格上涨增加少许压力，2017年均价达到350,000～365,000元，2018年均价可能达到359,500～378,000元。
& M% _( M5 e% i
! A% d, W5 C3 k4 |9 l8 h
2015年和2016年，大蒙地区房屋销售持续好转，今年交易预期达到39,000～40,500套，主要归功于25～44岁之间人士（住房购买的主力）的全职就业数量增加，以及消费者信心指数回升。另外，经济环境对买房也比较有利。来自ratehub.ca的数据显示，一些金融机构的5年期固定利率的最惠利率目前还是低于3%，对买房也很有利。
( j, I* z8 r  L' }  [3 z
- j* R0 E% ^+ I+ _8 A( h) ?
+ a: `* S2 N% d8 ^: Z% C0 d5 i9 C今年以来魁省经济增长缓慢，但有几个因素显现出2017年和2018年魁省经济的增长有希望，其中包括本地对基础建设的投资，加元的持续疲软和美国的经济增长将对魁省出口有利。

, x, o6 q' d. @
6 r( e$ [0 v, h9 v# q+ U6 _3 O因此CMHC预计，在未来几年魁省的经济动脉——大蒙地区的就业将温和增长，如新的尚普兰大桥，新的Tucot立交桥，A-10号高速路改道等的施工所带来的就业增加，尤其是25～44岁的就业人士的显着增加，将继续有力支撑房市。2016年的整体房价涨幅将略高于2013年至2015年，平均价格为342,000～352,000元。

, [" `5 }0 j' L) c0 R
6 m) q: s6 G; Z2 u/ u1 d; B: k不过，大蒙人口增长缓慢（每年增幅小于1%），尤其是35岁左右的首次置业人士增长缓慢，而加拿大咨议局的数据显示，过去几个季度的大蒙地区可支配收入增长也很缓慢，，另外，目前二手房房源的减少，这些因素都会限制当地的房屋需求，CMHC因此也预计，2017年的房屋交易将下降到38,500～42,500套，2018年因为市场转向对卖家有利而吸引了一些卖家入市，销售量将提高到39,000～44,000套。
5 u3 h2 D. w5 r. _% |8 u

# c% V8 c1 J- U1 I独立屋更接近卖房市场
4 ?9 k7 W2 y1 k
, Q+ F8 Y8 p6 b2 I2 y0 [
按CMHC预计，2017年整体大蒙的单户住宅和联房（plex）住宅类型将处于非常接近对卖家有利的平衡市场，而到2018年会处于稍微对卖家有利的市场，目前在蒙特利尔岛和南岸已经是对卖家有利的市场了。而这类户型新屋开工连年减少，也影响到和限制了这些房屋的供应。
/ j) o1 p( B& P5 c6 N+ A

而在共管公寓二手房市，自2012年以来都是对买家有利，现在仍然会对买家有利，不过随着交易增加，供应减少，会渐渐走向平衡。CMHC预计，蒙特利尔岛将有望在2018年回归平衡，在郊区，情况也会逐渐好转，不过两年内还是属于买家市场。
8 J: t" m, c  V/ ?4 {* [

5 a* K) R: h7 w/ M/ [房贷新规恐影响10%买房人
6 B8 j$ Y/ V& V$ j$ [: q+ c
( j: s" M1 ~2 D, j- j
" l# T7 L& t: s& S: s7 G8 c- n----至于按揭贷款利率未来可能逐步上升，联邦政府刚刚开始调整房贷规则，买房人可能会以购买更低房价的住房，或者增加首付，或者加上个人担保，或者推迟入市时间等来做出应变。按CMHC预计，蒙特利尔房市约有5～10%的买房人士将受到一定的影响。

1 _7 w4 e* Y+ m( ~
3 J2 ~( J" v; [3 B5 ?# u* i$ W. c