CMHC解读大蒙特利尔地区房市前景 二手房市潜力大

蒙大教授

CMHC解读大蒙特利尔地区房市前景 二手房市潜力大2016-11-10

---

加拿大按揭与住房公司CMHC公布了2016年大蒙特利尔地区的秋季版本房市前景。根据预测，大蒙地区将受人口流入增加、人口构成变化、地方就业和经济好转的带动，出现对房屋出租和买卖需求的增加，因此未来两年的出租空置率将下降，新、旧房屋交易也会更紧俏，其中也包括共管公寓。
" f6 ~6 Z- B: z2 c' x5 c" n" T
2 [1 Q. k; M2 {9 C# _2 F2 m& y$ H- s* W
9 `' H: F" r+ A& Z9 i新屋开工今年减 明年看升
4 I7 O+ O0 @& T2 T
  B( s4 D$ _2 o& z
; \2 D* L0 i7 |1 a3 X7 ]CMHC的报告说，大蒙地区新屋开工从2015年到达18,744套后，2016年开发商因等待市场吸纳已建成的新共管公寓，推迟了下一步的开工，因而新屋开工稍有回落（到15,700～17,250套），不过，随着2017年共管公寓建设预计有所恢复，同时出租房建设稳定，在2017年整体新屋开工估计会稍微走高（到15,600～17,900套）。

. e* O- v! K- C& e0 i7 w+ S
报告说，现下待售的共管公寓库存继续下降，终将促使更多新项目的开工。不过，大蒙地区首次置业的人口数量增长缓慢，将限制对新建共管公寓的需求。2017年预计有6,500～7,500套新共管公寓开工（2016年6,300～6,900套，最高峰期是2011年12,700套）。
5 J3 c: B% R- C/ M" `  K  L3 z
, y+ K: C4 P! J4 f3 c% |
至于半独立屋、排屋、独立屋等房型的新建设，在未来一年里仍然会处于低位，尤其是独立屋，价格比较昂贵，而且可开发地皮比较少，目前大部分这些新建房在北岸的边缘地区。
) I5 {9 X0 B, K4 U: p; H
4 Z/ y1 a' p6 ~8 e
2 U% W0 b- j* U; }" V净移民增加 利于出租房市

0 q" Q$ _" e' p1 t, ^
由于移民迁入增加，传统出租市场获得强有力的支撑，因此，尽管近两年来新建的传统出租单位显着增加，也尽管也面对着共管公寓出租的激励竞争，按CMHC的预计，因为需求将大于供应，今年传统出租单位的空置率将会保持在4.0%，2017年会下降到3.8%，2018年再降到3.6%。
5 ?' f( }- Y7 }' [6 w! j
6 @, Z7 D( N6 M  a
数据显示，大蒙地区2015年净移民流入量到达10年来的低谷（2万人），2016年到2018年每年将有望增加到3万人（2009年和2010年最高峰3.4万人）。这里包括了政府计划接收更多国外移民，还有因为石油地区经济减弱而来到蒙特利尔的省际移民。
1 f* _' l' Z1 v% d' |

人口构成改变 支撑出租房市
# o) f" e, W3 h; \; V: c) H
- T8 {. f( c# V: I+ t
实际上， CMHC解说，近年来大蒙新出租单元建设增加，预计2017年稳定在5,000～6,000套，部分原因是新建的传统出租房空置率很低（仅有2.4%）。
/ k2 P# c. j' P3 Z' Q5 e
7 Q% z: A9 L: H) t
0 B8 e; v  M& I% E" G随着年龄增长，一些婴儿潮的银发族现在返回到了租房市场，构成了更多的租房需求，因为这部分人口已积累了一定的财富，更青睐于新的出租单元。

) U1 ^" G; U6 {/ l
也因此，明年大蒙地区老年公寓的建设尽管不如2015年（2,610套），但是仍会处于高位。CMHC说，今、明年的租房建设减缓，主因是业界内的主要玩家还在忙于完成已开建项目和出租这些住房。按多个开发商预计，对老年公寓的需求还会增加，因此未来几年还会开发一些比较大型的项目。

- Z8 q# ^* L+ P& ?# T* ^: b+ I
$ R2 Q; G. ?% g) Z" N  q/ Q( B共管公寓继续加入出租市场
4 d! I: J. K$ p0 V/ u/ Z
# B) N% x! W5 V6 Z* F& P% x
目前新、旧市场的共管公寓交易都出现增加，共管公寓出租数量自从2015年来大幅增加，但是目前这块市场的空置率一直维持在3.0%，显示出租房的旺盛需求，同时也反映了共管公寓出租对传统公寓出租的激烈竞争。


总体说来，明、后两年加入出租市场的公寓数量将与2016年持平，但CMHC预计，未来出租需求将稍微高出供应，空置率会呈现逐年减低，租金看涨。综合更多新公寓加入出租队伍，加上每年的正常调涨等因素，2016年一套2个卧室的公寓平均月租可升到775元，2018年可望到达800元。


经济预计走强 二手房市看旺


报告说，大蒙地区出现就业增长，将继续支撑二手房交易的逐渐增加。预计在2017年将有38,500～42,500笔成交量，平均房价温和上涨到350,000～365,000元。
) M- ^2 x/ L% G4 }7 k8 R

CMHC说，尽管目前现房整体呈现供需平衡，但是预计在2017年和2018年，供应逐渐紧俏，将会给价格上涨增加少许压力，2017年均价达到350,000～365,000元，2018年均价可能达到359,500～378,000元。
8 k& P0 I7 B8 K6 t
% h0 g, g5 n1 a/ }3 c+ m2 ~
5 G# d  S" V1 g( x. ]$ Q3 b2015年和2016年，大蒙地区房屋销售持续好转，今年交易预期达到39,000～40,500套，主要归功于25～44岁之间人士（住房购买的主力）的全职就业数量增加，以及消费者信心指数回升。另外，经济环境对买房也比较有利。来自ratehub.ca的数据显示，一些金融机构的5年期固定利率的最惠利率目前还是低于3%，对买房也很有利。
5 z% `+ \# b! D1 K) P' G( c
3 _1 |6 [/ ^4 @! e
: I6 E$ g6 w9 I8 l% O2 i: \3 E* K7 b今年以来魁省经济增长缓慢，但有几个因素显现出2017年和2018年魁省经济的增长有希望，其中包括本地对基础建设的投资，加元的持续疲软和美国的经济增长将对魁省出口有利。

( y6 n6 V. o. {* y. i& ~* b9 C
因此CMHC预计，在未来几年魁省的经济动脉——大蒙地区的就业将温和增长，如新的尚普兰大桥，新的Tucot立交桥，A-10号高速路改道等的施工所带来的就业增加，尤其是25～44岁的就业人士的显着增加，将继续有力支撑房市。2016年的整体房价涨幅将略高于2013年至2015年，平均价格为342,000～352,000元。
( G& @* `  B  O2 P/ E: j/ W+ ~. r) f

不过，大蒙人口增长缓慢（每年增幅小于1%），尤其是35岁左右的首次置业人士增长缓慢，而加拿大咨议局的数据显示，过去几个季度的大蒙地区可支配收入增长也很缓慢，，另外，目前二手房房源的减少，这些因素都会限制当地的房屋需求，CMHC因此也预计，2017年的房屋交易将下降到38,500～42,500套，2018年因为市场转向对卖家有利而吸引了一些卖家入市，销售量将提高到39,000～44,000套。
, _8 I1 _- C6 t
) S, Q" W1 A7 q, x
7 w& E& F) W% G4 A( k  F6 ?2 I. t独立屋更接近卖房市场
* J6 v$ G0 U+ q/ O
7 G5 W4 n5 {7 R! A: j
按CMHC预计，2017年整体大蒙的单户住宅和联房（plex）住宅类型将处于非常接近对卖家有利的平衡市场，而到2018年会处于稍微对卖家有利的市场，目前在蒙特利尔岛和南岸已经是对卖家有利的市场了。而这类户型新屋开工连年减少，也影响到和限制了这些房屋的供应。
9 b* Y4 s  y/ }1 \% O

8 o. q; q; ~# N而在共管公寓二手房市，自2012年以来都是对买家有利，现在仍然会对买家有利，不过随着交易增加，供应减少，会渐渐走向平衡。CMHC预计，蒙特利尔岛将有望在2018年回归平衡，在郊区，情况也会逐渐好转，不过两年内还是属于买家市场。
7 {- N$ _6 ]  v. x0 B: W. Q& }/ Y

* X% q: V1 F; {! r6 Z. a0 s房贷新规恐影响10%买房人

; o8 Z" M, K. H: \/ P' T' J% S! {
' E( |" ?! {/ l# [+ ^----至于按揭贷款利率未来可能逐步上升，联邦政府刚刚开始调整房贷规则，买房人可能会以购买更低房价的住房，或者增加首付，或者加上个人担保，或者推迟入市时间等来做出应变。按CMHC预计，蒙特利尔房市约有5～10%的买房人士将受到一定的影响。

, p& g2 ?0 e5 B8 K! u
1 s3 `, c6 T0 t" s) E$ R