中国一二线城市房价的未来（深度好文）

regina

中国一二线城市房价的未来（深度好文）2016-10-18

作者：拾叶

来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）

讲之前先闲聊下，房子这个东西，刚需自住一定要买，这不是值不值的问题，而是家庭安全感的问题。

. p/ |& j' t+ [2 B) @% ^

但如果做资产投资或者高杠杆投机炒房，这其实比期货期权之类的高杠杆交易风险更大，因为房产交易的流动性非常差，并且资金占用比非常高。所以不管投资配置还是投机炒房，流动性和资金管理是其交易的两大命门。

言归正传，中国一二线城市房价到底会不会崩盘，笔者从下面几个层面分析，也许会把你从之前的逻辑思维误区里拉出来……

0 x" _* B" W$ ~

以下为正文：

9 G! W; x. p  l8 E) d  e, g

中国一二线城市房价会崩盘么？这个问题抛出来之后，笔者也想了好久，答案是否定的，国内一二线核心城区的房价根本不会崩盘。

$ u' b, t7 @& i( {" G, ^

但这个问题解答起来比较复杂，需要从多角度和不同维度解释。并且中国国土面积庞大，一二线核心城市需要跟三四线城市及城镇区分来分析。那既然这样，笔者索性就先遥想一下未来中国城镇的发展趋势和未来人群的居住生态再回过头讲当下的局势……

首先，未来中国城市会是个什么样？

8 {/ b( E& J$ Z) @) `: Z1 T1、未来社会大方向：人口大迁移

! T( {1 i( d9 W* m

在未来，最大的社会群体现象就是全国人口不断向一二线核心城市迁移。为什么人们一直说京沪永远涨，大家也看到近年来一线二线城市房价持续上涨，而绝大部分三四线城市或郊县的房价停滞上涨，甚至还有不少下跌的案例？

这个问题答案很简单，就是人口不断向核心城市迁移。说的更准确些是携带财富的人口和富有社会竞争力的精英人群不断向一线二线城市迁移。这种单方向的迁徙就导致了一线二线核心城市有大量且持续的购房需求，那为什么会出现这个现象？

' v; B8 T3 `; P) s5 G8 P8 g1 Q) ]. Z

我们知道，在古代，人类最大的需求就是粮食。所以整个国家的人口在地理版图上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可种，有猎物可打，这样人们才能最大限度从土地和大自然汲取到所需的生活资源。而现代社会，随着农业机械化、生产科学化与经营方式产业化的不断进步与广泛推广，现代化农业已大大提高耕种的面积与农作物的产量，释放了数以亿计的农民劳动力。

; v3 w. i% E3 b

同时这些年来，国外主要农作物产地连年丰产，以大豆、玉米等为代表的大宗粮食商品价格是国内价格的一半。低廉的价格导致国内粮商从北美和南美洲大量进口粮食，极大降低了对国内耕种的依赖，更使得人口在版图上的广泛分布已然无任何必要。

而与此同时，伴随现代工业化革命以及科技革命性突破创新，制造业、高科技企业、金融、文化等等众多企业产业开始不断聚集化，产业资本也不断向核心城市聚集。大量的社会财富落地到核心城区。而在这过程中获取大量社会财富的人群开始追求各种精神及物质娱乐，又助推了第三产业——服务业的庞大需求。所以人口趋势是不断的集中密集化。

0 W6 d9 c) R+ e) U# d& y

伴随中国社会的发展，未来中国会呈现出十几个超级大都市，大量农村将消逝，小城镇凋零衰落，人口将集中在这些超级大都市中。而人口大迁移的观点随着时间会慢慢发酵，若干年后，在整个社会慢慢接受并全民认可这个逻辑观点后，一线二线核心城市早已变成了超级大都市。

届时，那时的我们在回过头来在看现在的进程，就是四五线城市和县城往三四线城市输送人口与财富，三四线城市往一二线城市输送人口与财富。这个人口与财富的大迁移会一直持续到超级都市群走向成熟期。但这一过程不可避免会造就了未来三四线城市和县城的财富大坍塌。而这也是米筐投资一直反对大家在三四线城市和县城投资房产最根本的逻辑原因。

* U$ X6 E( S+ r! h7 x- d

人口大迁移造就了一线二线核心城市巨大的购房需求！

2 v; E1 v& S7 P/ \# ^4 W5 o; ?

中国人口迁移图

图片来源：百度地图

# q9 U! E9 O" l) [3 J' f2 r

新闻背景资料：

韩国统计局曾发布的一项数据显示，韩国人口5200多万人，其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人，占韩国总人口的45%。

日本人口约1.27亿，其中东京人口约1350万，东京都市圈总人口达3700万，一个都市圈占日本总人口近30%。

7 E9 c1 h8 M0 v, G5 Q# C, y" A. n9 m

在全球占有国土面积最大的国家俄罗斯，总人口1.44亿，其中莫斯科人口1200万，圣彼得堡人口510万，主要人口也集中在核心城市。

6 n. z* t) t# C. U1 t

其实美国、加拿大、欧洲各国也基本如此。下图是联合国人口司对全球特大城镇化趋势的预测，更能说明未来人口迁移核心城市的趋势。任何国家，随着科技进步、经济发展，该国人口就会不断向这个国家的核心城市里面聚集。这不是中国的特例，而是人类社会发展的宿命！

全球特大城镇化趋势↓↓↓

数据来源：联合国人口司，中国人口与发展研究中心

2、媒体与经济学家们的误导！再议中国人口刘易斯拐点

刘易斯拐点一直是看空房价的经济学家和媒体最大的武器，所谓刘易斯拐点说白了就是中国出生人口增速的一个转折。房价空头认为中国目前已经失去了劳动力人口红利。

3 F) @3 ~' E6 I5 ]$ @

更是有很多媒体和经济学家近年来一直拿日本来比较说事。大意是日本1990年人口年龄结构里的劳动人口比例达到峰值，然后刘易斯拐点开始出现。同时房价也在1990年日本价到达峰值，然后开始断崖式下跌。而中国当前与日本当时人口年龄结构基本类似，所以目前中国大多数城市的房价都没什么再哄抬上去的潜力，因为人口基础并不支持。

2 F' X9 O2 }! k* \" }) K

笔者认为经济学家和媒体的这种观点严重误导了民众的判断！因为中国购房需求的人口刘易斯拐点与人口劳动力红利消失拐点不仅不是一回事，也并不再一个时间拐点上！

根据中国国家统计局发布的2015年统计公报显示，2015年16-59岁的劳动年龄人口总数减少487万至9.11亿，在全国总人口中占比由2014年末的67%进一步降至66.3%。而事实上，从2012年中国的劳动力人口到达峰值9.37亿后，该数值就一直下滑。劳动力红利拐点到来已是不争的事实。

但是，需要再次说明的是 ，劳动人口红利的拐点的到来与购房人口拐点到来它不是一回事，也不再一个时间点上！

! `0 K+ A) h  i! y; s! w

我们来拿数据说话，首先我们先看一下从建国以来，中国人口的增长情况：

为了看的更直观，再来一个柱状图：

, s3 I* G' }- l& F: i5 P

从图中标红的年份可以看到，建国之后中国有两次人口高峰期，一个是1963年到1973年这11年的人口高峰期，第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。

我们假设，第二波人口高峰期在22-30岁，为大部分适婚青年的结婚年龄阶段并且同时有购房需求，再考虑随着社会观念变迁，一二线城市结婚年龄段普遍要比农村要晚。那么也至少要到2021年之后，才会对房屋需求的总数量产生减少效应。况且，从上面的表数据能看到，人口高峰期后增长数量下滑的态势并不是断崖式的，而缓慢减少。其次，再考虑到35-50岁的富裕人群还有房屋改善的需求。

所以，真实的情况是一二线房地产的购房需求的人口刘易斯拐点，最起码也要到五年之后才真正到来。那有人问那五年后怎么办？呵呵，刚需和要改善的朋友们，你们真的要等五年之后再出手买房么？人生有几个五年让你等待?！

( A5 }+ D5 J7 ~' y+ ?$ M% g3、供需市场下的房价大崩盘假设论

前两章笔者分析的都是需求，但是房价的内在逻辑主要还是由供需决定。这里笔者提出一个假设论，就是如果在未来某一时期内，市场突然出现巨大供应导致崩盘的可能性有多大?

6 P2 K4 g' }% b6 N) h

假设一：假设出现巨量的新增楼盘。其实也就是一二线市政府突然神经错乱向市场抛出巨量土地来供开发商开发，开发商披星戴月日夜赶工，推出大量楼盘向市场销售。这个童话般的景象是全国百姓都迫切期待的，但这个可能性笔者觉得比国足拿大力神杯都低，笔者不信！！！

2 K8 ]  B: x; K/ u) c7 q

为什么？我们知道目前地方政府的主要收入就来自自于土地财政，剩下的一大头就是营业税。而今年五一之后，营改增范围又扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，而改革之后的增值税基本都是中央拿走。所以这次营改增范围的扩大又使得地方政府收入少了一大块。以后地方政府除了卖地其他基本没有大头收入。

7 O% d1 b7 c, O$ [$ T  Z+ H

那么，未来，政府只能干好一件事，就是控制土地投放的节奏，一点点的往高了卖。幻想政府一次性抛出大量土地这种杀鸡取卵没蛋吃，自己挖坑埋自己的画面是很傻很天真的。

% C1 f& A, q5 F+ B0 M) y# r, g

假设二：假设市场短期内出现巨量的二手房抛售。笔者仔细想了想，不是没有可能。但这种情况需要有外界诱发，就是大家发现了除房地产之外还有其他赚钱效应极强，并且能容纳下这么大体量的资金投资渠道。举例，比如中国股市冲击一万点啦，银行推出年化10%以上的保本保息理财产品啦，黄金翡翠古玩字画价格一路飙升啦等等都会对地产里面的资金产生冲击。

所以如果上述假设出现，房地产的确有可能会崩盘。但是上述可能性也不大。为什么呢？

* Z5 j) n/ ^0 b4 }3 t

由于中国近年来人民币汇率被严重高估，国内的资产泡沫都大的没边际，这几年股票古玩翡翠什么的都被炒了一大波。中国股市的市盈率是全球的两三倍！现在流行一个说法叫资产荒，什么是资产荒？其实不就是国内资产泡沫太大资金不愿意买么。你把房子卖掉之后，手里的现金还有更好更安全的投资渠道么？有人说那我就是怕房价暴跌，卖了房我要持有现金。但中国自建国以来，基本上每十年货币贬值一半。到今年，中国的M2有高达150万亿的规模，而年底又面临美联储要启动加息周期，美元要升值，人民币面临贬值压力。你手里拿人民币干嘛呢？

7 y& s1 D2 z" P) J4 ~

全球的资本都是逐利的，中国也不例外。由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大，那既然什么资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找相对洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产就是泡沫里的洼地！

2 J  S: D, N. g6 N  X8 G4、核心地段，世界超级大都市的房价护城河

单就城市而言，比如一线城市北上广深，核心地段就那么大，自古就有物以稀缺为贵的说法，稀缺的地段必然使其具有保值增值的空间。

随着社会的进步，人们手中的财富的不断积累，社会上层人群就会对就业、医疗、教育、娱乐等配套要求会越来越高。加上很多优秀的年轻人大学一毕业后基本会进入一线二线城市。而目前一二线城市核心城区的房子供给有限，而需求却很多，房价自然易涨难跌，房价有了难以逾越的护城河。

具体说，核心城市在教育文化资源、卫生医疗资源、人才培养资源、就业资源和城市交通配套资源等等上占据了明显的优势。国人最关心的优质的医疗和教育也都大抵集中于此。

- J- l2 J: U3 Q) D& W  |+ h% l

再加上一些省会城市的核心功能，政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、贸易中心、工业中心等等这些附加功能也造就了大量的就业机会。只有在这些核心城市才能有这些资源。这种资源配置的高度不均衡导致了特大城市的难以替代。

9 H8 V  M) \2 d: `) ^# t2 h

所以，一二线城市房价最重要安全垫就是上述这些所带来的种种溢价。一句老话，越稀缺越涨得快，核心城市你爱来不来。

5、当前局势，国庆节的限购限贷分析

国庆期间的二十城限购限贷政策挑动了全国人民的神经，具体内容笔者不再赘述。但越来越多的人开始陷入限购限贷政策的思维怪圈，就是只要限贷限购都是政府为了抑制快速上涨的房价，房价就会有回调。

诚然，限贷限购的确起到了抑制房价过快上涨态势的效果，但是这次国庆的限贷限购，一不是打压房价，二不是打压投资房产热情。而是为了彻底夯实保护这一波一二线核心城市房价上涨的胜利果实！

1 d$ c+ H9 n7 z3 f) S

如果国庆节核心城市不限购，那么这次房价上涨冲刺到年底后，随着这一年投机炒房巨额的获利了结，大量房源的成交导致买盘透支。一二线城市房价会进入一个漫长的价格横盘周期，但是这次的限购一旦开始，笔者断言，最快半年，被限购的一二线核心城市的房价将再次开启全面加速上涨的路程。一二线的有房阶层将再次享受房产增值带来的财富增加。

具体分析本次限购限贷的影响。本次限购，导致大量的购房者因无购房资格或购房资金问题而造成无法购买，可想而知，这将导致未来相当一段时间房屋成交的极度萎靡。

但是，我们应该了解，买卖数量是对应的，如果没有购买，那么抛售的成交量也将大幅萎靡。如果政府真要让房价跌下来，理应加大供给，而不是人为打压需求。所以，这次限购限贷最大的作用是彻底锁死了房屋抛售方，也就是房屋空头手中的房屋筹码！既然空头被锁死，那么政府就有能力完全掌控房产价格！

( }- M1 n7 b$ i7 L  s) o0 N& @

而从过去十年来看，涨的最好的城市就是限购的，凡是不限购的城市，过去房价总的来看都是疲软或弱上涨。如果买房子，限购限贷名单就是最好的房产投资指南。

6、中国会发生美国次贷危机，或者日本房地产大崩盘么？

很多经济学者和媒体经常拿美国与日本的房地产崩盘来恐吓中国的购房者，赢得了一阵阵无房者的掌声，却让这些购房者一次次错失买房的机会。但真相根本不是他们说的那样！

; ^! E* V) D' }" Q0 L5 h4 r( e

首先，在2008年危机以前，美国的房屋首付低的可怕。次贷危机之前，美国的年轻人买房的首付仅仅在3%-4%左右，甚至还有很多零首付的现象。房贷经纪人为了赚取佣金，大量伪造购房者实际收入和信用。而银行贷款批得也容易，银行对贷款购房者的个人风险能力和未来的偿还性并没有进行严格审查。

在电影《大空头》片段里，一个美国脱衣舞女谈到自己贷款购买了五套独栋和一间公寓，却对未来可调利率无一点概念，也对自己于未来支付还贷能力么有一点风险意识，这种案例在当时的美国比比皆是。最后大量的房屋信贷违约引起大面积购房者断供从而导致最后爆发全国金融危机。

而在中国，购房者都有比例极高的首付，大部分都在20%、30%以上。所以中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的，美国仅仅三亿多人口，但个人住房信贷达到八万亿的规模，几乎仅次于GDP总量，而中国只有GDP的五分之一。所以美国次贷危机很难在中国上演。

1 {4 a6 B, X2 T+ e5 ]2 A

而动不动就拿如果房价下跌超过20%-30%，就会有大量的购房者因为亏掉首付而选择断供，银行会有大量的坏账等等的幼稚说法的媒体们更是可笑！

首先，我们要考虑购买时间点因素，如果房价真的暴跌30%，那么首先亏光首付的仅仅是在最高位那个点位阶段买入的购房者。而不是所有阶段买入的购房者。就像玩击鼓传花游戏，只有最后一个接绣球的是倒霉蛋，而不是全部玩游戏的人都是倒霉蛋。就算这小部分倒霉蛋亏掉了首付，中国对银行恶意欠钱的客户进行各种限制，比如没办法买机票火车票，不能银行贷款等等限制。这些人或家庭不到万不得已不会选择恶意断供。

) @) j! _  Y, q& _9 `0 a; r1 x1 B0 U

更有，小范围分散化的个人债务危机会引发银行业的债务危机的说法更是无稽之谈。笔者会令立新稿来阐述，不再本文展开。

3 o8 D. k6 r, i8 S. _* @& I" E

我们再来看日本，日本的情况与现在的中国也不可同日而语。日本经济的快速发展期是上个世纪60-80年代，在19世纪80年代，日本东京就已经建成四通八达的地铁交通网络。到了80年代末，日本的城镇化进程已完成了80%以上。东京都市圈的扩建已经到了成熟饱和期。全国有30%的人口都居住在东京都市圈。在1991年日本房价大崩溃前夕，日本又面临了老龄化社会的到来。

而中国目前还有巨量的农村人口没有迁移到城市。未来城镇化的道路还有很长一段时间。据统计，中国2015年末常住人口的城镇化率为56%，如果按照户籍城镇化率来看的话，中国的户籍城镇化率还不足40%。而事实上，真实的城镇化率远远要比这个要低。

: ~3 _6 O# I( q- R% h$ Y

对比世界，中国的城镇化还有很长一段时间要走。美日的房地产崩溃也很难在中国发生。

后记

很多人会纠结人口大迁移与中国城镇化的区别，其实这两者最大的分歧就是中国未来的城市发展与人口是否会在一二线城市更加点集中化。

笔者认为一二线城市房价依然有巨大的上涨空间，年轻人更应该去一二线核心城市上学、就业、购房、安家。而现实却是政府提出的房地产去库存和各种政策却把人们往三四线城市赶，以防止三四线城市的空心化，从社会发展的规律来看，这是相悖的。

2 B7 P' @9 e5 Y; ?% }6 @

希望本文能让读者有更多的对未来思考。

! E4 A1 i' T* A& |  s1 B- X3 c$ V
0 Z  {" X" }! [