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+ d h( a4 g( i0 o! p) N 在加拿大卡尔加里南部的Altadore,一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元,远远高于八年前的水平。
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$ i; j C x. j; o7 O# D# b 据《环球邮报》报导,从2005年到去年年底,随着一座座老平房被推平,全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时,Altadore的房价也猛涨了78 %。
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“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ,2008年入住这里的,34岁的Thomas Ferianec说。 # D0 o. c d3 z( @, W
f. f" I: q' M+ c- @ 便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮,推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确,加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过,近70%的购房款来自抵押贷款。' L( z% E9 \) e
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在过去的几年中,收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。
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是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是:没有。
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/ y7 g' I4 x5 r) r8 j& }% U$ a “加拿大将发生像美国那样的次贷危机,这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。
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1 x* x% T D$ H B2 N “美国的信贷质量远低于加拿大,”Klump说。 “在过去的四年中,收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”
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; P& T: g9 A, I6 n 如果Klump的观点是正确的,那么,加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况: / m6 F6 {) V9 u( C' F# Q; H
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债务深化 " ]/ Q4 }! P$ T: M' o% y
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房屋销售的步伐,今年并没有实质的减速。除了10月,市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高,比七年前增长了18%。
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当房价是年薪的10倍时
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有多种指标来确定房价与业主的收入关系,总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说:“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”7 a( s2 f, F4 K! d2 Z7 S
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“从历史上看,房子的价格一直维持在收入的三,四倍的样子,”达尼说:“在温哥华,房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方,这是一个离谱的数据。” 3 W* J6 o1 k* v5 U, y5 y
+ F6 V1 j. b- p( N 在多伦多——本国第二昂贵的房产市场,房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。 6 S3 W! U/ w' }
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屋主的承受力
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: @% N( }8 x" H. k" n& f% K: \ 只要利率维持在历史性低点,加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。
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虽然超低利率还将维持一段时间,但是如Capital Economics等的预测表明:如果利率突然升高,房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点,这就意味着,许多购房者每月会多付几百元。7 ^7 i6 n& C0 m% y
# W W: O, W1 e5 w5 \ 可负担计算:每月可以付多少? ( P* D0 j2 F% ] M3 |$ s
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随着整体经济的增长,有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是,如果业主无法跟上利率上涨的节奏,那么他们就不得不降价出售房产。/ ^9 |: m9 ^) [0 N, R7 n
) [+ i% [8 [3 {0 @/ n& H 楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%! ( k6 u0 B$ ~4 K& C4 L3 {
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惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止,该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ,在未来五年内,加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为,加拿大目前的房价被高估,一些地区的房价被高估多达26%,从全国平均水平来看,加拿大房价的被高估幅度为21%。
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1 h/ F. N9 | ]7 z0 n J9 o 根据惠誉国际评级,当房地产“软着陆”的情况发生时,加拿大经济将面临一些风险,因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平,一段利率开始上升,他们将遭受冲击。- e& e7 i1 E! Q$ F4 g( l
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惠誉还表示,房地产市场的放缓还将对就业带来影响。 / u. @& K5 l, x1 x6 H
! @% X+ S* V, \; a: E 惠誉国际评级指出,自2001年以来,加拿大的房价升幅超过130%,高出加拿大人的收入增长幅度80%。 3 a# x+ T- ?; S# [% {% G
. R. c# Q1 q/ i# U( C5 s% s) y 惠誉国际是世界三大国际评级机构之一,与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。 6 f, X4 N$ B; P s' p, `. @8 x
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高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌
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w u, b+ x( R9 l 高盛研究报告认为,加拿大正面临房价大跌问题,因为加国部份地区的房市,已出现建案过多的现象,而且超低利率正伤害其不动产市场。 |
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