凉凉! 加拿大公寓泡沫破灭! 市场几乎一夜崩盘

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凉凉! 加拿大公寓泡沫破灭! 市场几乎一夜崩盘
           
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曾被视为进入房地产投资市场的“敲门砖”，如今加拿大的公寓正逐渐失去昔日的投资吸引力。
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# f4 W* v1 \0 p; q一项最新调查显示，越来越多的加拿大人对公寓作为投资工具的信心正在减弱。由Rates.ca委托进行的民意调查发现，约30%的加拿大人认为公寓已不再具备投资吸引力，只有11%的人愿意购买公寓作为投资用途，而高达57%的受访者表示不会因任何原因购买公寓。


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% M/ S  P0 T, r. I) e9 m' D4 ?. A“投资者信心已经明显降温，”安大略省Swivel Mortgage Group Inc. 的按揭经纪Kevin Wong表示。“我的部分客户正在出售公寓，将资金转投股票市场或阿尔伯塔等高增长地区。”


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( e7 Y: R" B# _3 P报告指出，高库存水平正在压低公寓价格，使买家更容易入市，但也导致卖方面临供应过剩的压力。



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据加拿大统计局数据显示，在2016年至2020年间，在包括安大略省和卑诗省在内的五个省份中，约40%的公寓被用作投资物业。部分原因在于，与独立屋相比，公寓的价格更具可负担性，因此成为希望投资房地产并成为房东者的首选。在多伦多和温哥华市中心，超过半数的住宅为公寓单位，其中一半以上用于出租。温哥华美食
. v* e4 V3 M0 U& ^9 o7 R# T然而，租赁市场的疲软也成为投资者关注的问题。Rates.ca指出，面对不断上升的房产税和维护费用，公寓投资者越来越难以在出租市场实现收支平衡。
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Rentals.ca的最新报告也指出，2025年3月全国平均租金价格环比下降2.8%，至2,119加元，这进一步加大了房东的财务压力。
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5 f0 K% R- d8 R8 o0 d这一趋势也与加拿大房地产协会（CREA）本月早些时候的市场预测相一致。CREA指出，美国的关税政策造成了不确定性，使得房地产市场的价格和需求均出现大幅下滑。

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CREA高级经济学家Shaun Cathcart表示：“原本信心满满的房地产市场反弹年，如今却变成了‘维持现状已属不易’。”


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3 l; b# A4 d( a* l, |0 ?不过尽管市场热度下降，公寓市场仍然受到部分首次购房者的青睐。调查显示，45%的非房主（例如准备购入首套住房的年轻人）仍考虑购买公寓，这其中也包括年收入在10万加元以上、希望进入房地产市场的高收入家庭。

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调查还发现，在18至34岁的加拿大人中，有28%的人更倾向于认为公寓仍是一项良好的投资。
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Wong表示：“对很多人来说，公寓是进入房市的最低门槛。”

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“我们建得太多了”


“现在库存大量涌现，”Kevin Wong表示。“尽管价格整体保持稳定，但我们实际上看到了公寓市场销量在下降。”
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供应过剩是当前公寓市场面临的最大挑战之一。近年来的预售热潮导致大量预建单位在2025年集中竣工，远超当前市场需求。
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. O  Q( n: N' }& r* ^“我们建得太多了，”多伦多都市大学城市研究与土地发展中心的联合创始人及高级研究员Frank Clayton指出。“自上世纪90年代末以来，全国范围内已经建造了成千上万套公寓。”
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& S- M3 a: U/ s) \7 y他补充道，过去开发商要获得建设融资，通常必须预售至少80%的单位。这导致了从销售到交付之间通常存在三到四年的时间差。
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然而，三到四年时间内可能发生很多变化，例如利率上升和移民政策调整。例如从去年开始，加拿大政府决定降低永久居民的接收人数。根据加拿大联邦政府数据，2025年移民目标从50万人下调至39.5万人，2026年从50万人下调至38万人，2027年则进一步下调至36.5万人。

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虽然这一政策在某种程度上旨在缓解基础设施和劳动力市场的压力，但也直接导致了住房需求疲软。
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" D6 K& s" N/ T( |因此，Clayton表示，目前来看，“房价可能在上涨前还会继续下跌”，这凸显了市场上持续存在的下行压力。
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几乎一夜崩盘
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据地产研究机构 Urbanation 最新数据，自2024年初以来，加拿大最大城市多伦多已有1,899套计划中的公寓单位被取消建设，涉及 8个项目。

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“公寓市场几乎一夜之间就崩溃了，” 多伦多大学地理与城市规划教授、基础设施研究所所长 Matti Siemiatycki 表示，“情况完全发生了翻天覆地的变化。”

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# a5 G$ z8 l6 d, S" K而根据4月中旬发布的数据，整个大多伦多及汉密尔顿地区，截至4月中旬共有28个项目、5734个单位被取消、搁置、转为出租或进入司法托管。相比之下，2023年全年仅有7个项目被取消或搁置。


Urbanation高级市场经理 Michael Niezgoda 解释道，许多楼花项目因预售进度不达标无法启动建设。同时，市场疲软让开发商“无法降价至覆盖成本线以下”，利润空间严重缩水。
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+ q) t3 X6 i1 E2025年第一季度，大多伦多及周边地区（GTHA）新建公寓销量跌至30年来最低水平。与此同时，温哥华的预售楼盘情况同样陷入低迷。
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加拿大各地公寓价格一览


5 J2 K6 X; a# r- f: K/ P你买得起吗？

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  l$ z" ]' b: U( K2 r4 }尽管公寓仍是比独立屋更为可负担的住房选择，但其在加拿大不同地区的可负担性却有显著差异。报告还根据模型给出了购买公寓所需要的参考价格。


全国平均水平  
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- w( c4 h9 A7 D' Z6 W% G8 n9 f; N
, C1 s1 Z1 ~9 b- ?6 R; ^, O平均公寓价格：$520,100  


2 j+ P1 f! s' p, C# M所需年收入：$125,500  


% ^9 Y8 n3 C1 o家庭收入中位数：$124,672  


收入差距：-$828  
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- l- [( G8 e- `总体而言，加拿大人购买一套典型公寓面临的收入缺口为$828，差距并不算大。但各地区之间的差异却讲述了完全不同的故事。
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& {. J7 M' a1 q' `9 \; i: Q' u温哥华  
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* D8 T9 M- e0 R: b平均公寓价格：$768,200  
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所需年收入：$182,000  

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家庭收入中位数：$133,947  


收入差距：-$48,053  
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9 ^- U. s6 H/ I' z% {. D温哥华因高需求和有限的住房供应，导致居民需面对巨大的收入缺口才能负担公寓。
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多伦多  


- x, I! n9 f  _1 ~平均公寓价格：$662,200  


所需年收入：$158,000  
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家庭收入中位数：$136,535  
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收入差距：-$21,465  

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多伦多持续存在明显的购房差距，公寓价格的上涨远超收入增长。正如Clayton和Wong指出，买家往往被迫推迟购房，或转而选择面积更小、远离市中心的单位。
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蒙特利尔  
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- U' p/ I, L- J8 T( R平均公寓价格：$420,600  

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所需年收入：$102,500  

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家庭收入中位数：$122,946  


$ X. l8 \- Q) M, R6 I6 s收入差距：+$20,446  

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蒙特利尔是少数几个居民收入显著高于购房所需收入的城市之一。然而，房产税上涨和其他意外成本仍可能带来负担。
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& c' X: b9 p( C$ X5 q+ o9 r卡尔加里  
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平均公寓价格：$344,900  
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) C. s* s0 V* t# ~所需年收入：$84,500  
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/ X4 p# J, M7 O- f# M& c3 _9 Q家庭收入中位数：$147,643  


收入差距：+$63,143

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3 K( H5 v. _1 j! }9 o; E1 E卡尔加里在主要城市中收入盈余排名前列。价格实惠、经济多元化强，使其对首次购房者和投资者极具吸引力。
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& h. {" q9 M3 e8 t- p' m埃德蒙顿  
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平均公寓价格：$197,800  
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/ g5 y+ A; M' ^所需年收入：$49,700  
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家庭收入中位数：$141,604  

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7 E7 @, I& k/ l8 r+ Y; B3 ?收入差距：+$91,904  

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' L# q* U$ j' F5 v% A& l( X埃德蒙顿拥有最高的收入盈余，公寓对当地居民来说非常可负担。充足的库存和合理的建设成本使该市场保持稳定、友好。

原报告网址:
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https://rates.ca/resources/one-t ... ger-good-investment

温哥华港湾
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