北京房地产市场出现惊人大逆转 卖主纷纷降价求售(图)

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新政满月，北京楼市行情正在发生逆转。经济观察报记者通过多渠道走访获悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。 % a0 p3 F8 V( s 4 V, M6 f2 R! Z4 @+ x; }- z 　　链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。 　　中原地产首席分析师张大伟则认为，市场价格暂时处于横盘状态，政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现，北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。 ! C! F% i0 F' `6 j; @6 w7 q$ f 　　个别房源降价400万元 ) T9 X) Z% ^) t" s/ }4 k4 X9 T * d/ S/ v/ Z' S' U　　经济观察报记者在北京市区东北部的酒仙桥地区采访获悉：和乔丽晶、丽都水岸、阳光上东等小区已出现明显降价。在和乔丽晶小区，一套面积167平方米的两居室已由过去报价1300万元降到现在的1050万元。和乔丽晶二期，一套285平方米的3居室，已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。“这边有一业主月供5万元，已出现无法供应月供的局面，资金链非常紧张，所以出现了大面积降价。”负责酒仙桥地区二手房的经纪人说。 ( y, H; ?5 c+ z. h" `; ^8 ^: D 　　同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降，一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元，条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押，每平方米8.8万元，已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。 　　该区域更多的二手楼盘房价出现微调，比如阳光上东澳洲组团一套180平方米2居室已由过去报价的1800万元降价现在报价1650万元。 　　一位长期关注酒仙桥地区楼盘的购房者表示，自从317新政后，这一区域有些楼盘报价出现了普遍下调，有些是业主急于出手回笼资金，有些是业主心理上涨的预期减弱。 0 r: m+ w9 O' J0 o8 `( Q/ Y 　　前述负责酒仙桥的二手房经纪人说，买方议价能力走强，具体表现在新增房源挂牌价已跌破前期成交价，买方的价格博弈空间增强。“一下子就变了，一个月前，我找业主要钥匙预约看房等之类的，他们显得不耐烦，除了涨房价和签约，一般都不主动联系我们，现在，他们变得非常热情。”该区域的另一位经纪人说。 - W/ u/ i# W+ G. r: z 　　在北京北部的回龙观和西三旗地区，很多二手房源的挂牌价格和实际成交价格也出现了明显的下降。 　　记者实地采访发现，西三旗地区活跃楼盘育新花园近期的挂牌量大增，但成交量较新政前大幅下滑。而价格方面更是出现议价空间，其中一个比较突出的案例是，一套曾报价998万元的90平方米公房，现在挂牌价格为868万元。育新花园周边的一些楼盘也出现同样的现象，一套知本时代约90平方米的房源挂牌价从660万元降到635万元，中介称价位还可以谈。 " Z+ F& a1 s7 n0 a　　多家房屋中介告诉记者，虽然受调控影响买家数量减少，很多房源的价格出现了实际的降低。一些优质小区受到的波及较小、房源仍供不应求，但议价空间确实出现。链家数据显示：4月第二周，新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%，66.9%业主选择降价。 , p, D- _; a/ y7 l) r. b2 ]: |" M　　中介关闭门店 ) ~* k: R2 J6 Y: p) ?& w 　　房价出现调整背后，是二手房成交量的大幅度下滑。 　　链家研究院数据显示：最近一周（4.10-4.16）链家成交692套，为2016年以来除去特殊长假以外的最低值，调控后链家二手房共成交5258套，较调控前一月下降71%，成交量下滑幅度最大的是通州，下滑82%。在新政一个月后，占据链家成交量三成的核心500盘整体成交量下滑74.9%，调控后近三成的小区无成交。 2 f2 t2 y% j  A4 T & x+ p/ O3 i5 d, N2 ]$ h　　在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下，一些中介公司已开始出现关店。 　　经济观察报记者通过实地调查获悉：位于朝阳大悦城西北的链家门店已于近日关闭，门店内外的物件已经搬空，经纪人都已离开。 　　位于朝阳区朝阳北路呼家楼店门店也已经关店，经纪人已转移到周边其他门店办公。丰台地区、通州地区的少数中介门店也“消失”了。 ' V6 X2 }$ H$ V, G　　根据房天下经纪人透露，房天下正在关闭部分线下门店，预计关店总数是300多家，这300多家门店主要分布在环京地区和北京市，“我之前卖商住，现在准备卖海南的房子。”一位房天下经纪人说。 8 y! i( R/ X& I. T3 R& v　　链家管理层向经济观察报透露，如果成交量持续低迷，中介公司肯定会关闭门店。 9 t: A3 W% e9 G 　　多重原因叠加 　　317楼市新政，20天内8条调控措施让北京楼市进入冰封期，最重要的原因是“认房认贷”，2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策，当时北京当月房价下跌2.1%，而目前的“认房认贷”，又增加了流动性紧缩的背景。 7 N: T" [, Q+ K$ n! I) i, X 　　那么，降价为何从中高端楼盘下调呢？经济观察报记者调查获悉：此轮房价上涨背景是资产荒、改善性需求爆发，而相对应的房屋总价在800万-2000万元间。 5 T! l+ y1 p& @- ?. m) N　　链家研究院发现：北京房产成交中有70%成交需求是改善性需求，这些物业总价更高、对贷款的依赖度更强，在以“认房认贷”为代表的调控政策中，影响最大是这类人群和改善性产品。“刚需房目前没有怎么降价，主要是改善产品，降的不是价格，降的是泡沫。”一位中介公司区域负责人说。“半年前，流动性过剩，房价上涨快，房价增值空间可以填补杠杆成本，我月供4万元，用其他金融产品套利来覆盖利息。现在不一样了，钱紧，风险已经出现。”一位已降价挂牌出售的业主告诉经济观察报。 6 H4 W( ]3 `' i % a0 a! R, e6 h: D  m) ]2 o

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