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在加拿大卡尔加里南部的Altadore,一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元,远远高于八年前的水平。* r3 K% J4 w6 S8 F" ~
6 m! k. W. s+ e" N; n) ? 据《环球邮报》报导,从2005年到去年年底,随着一座座老平房被推平,全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时,Altadore的房价也猛涨了78 %。
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“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ,2008年入住这里的,34岁的Thomas Ferianec说。
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便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮,推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确,加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过,近70%的购房款来自抵押贷款。4 C5 S1 k1 R" S
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在过去的几年中,收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。
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) o2 ^9 Y6 _* O! W2 V7 u4 y1 f 是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是:没有。
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' q; U4 s4 O! n% \. J0 t# ~. P0 ` “加拿大将发生像美国那样的次贷危机,这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。 2 P9 u3 O4 P, l) J
; n! |, O% z4 r0 i “美国的信贷质量远低于加拿大,”Klump说。 “在过去的四年中,收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”
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如果Klump的观点是正确的,那么,加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况: ) Z9 B0 \5 q3 N: C0 Z' F
- A1 A: [; u. p, ]; z1 ?& x% f 债务深化
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房屋销售的步伐,今年并没有实质的减速。除了10月,市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高,比七年前增长了18%。" Z7 }4 @) H5 C, |' A! \, \3 @
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当房价是年薪的10倍时
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6 G8 ]& [. Z8 B( J- ?& x4 y- j 有多种指标来确定房价与业主的收入关系,总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说:“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”
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. q! t- X2 |! a% m* h" r, z" ] “从历史上看,房子的价格一直维持在收入的三,四倍的样子,”达尼说:“在温哥华,房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方,这是一个离谱的数据。” & f7 {4 S# E5 h: D0 U1 ?9 t$ |
) v% d" M$ @- @( _8 M, t" i7 D, W 在多伦多——本国第二昂贵的房产市场,房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。
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" y8 G* g0 ^8 S U; }( ~5 `) f 屋主的承受力
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$ @& i4 X7 f% } f! r2 B 只要利率维持在历史性低点,加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。 4 O1 O0 l. y7 D) F1 f' o4 z9 i" J
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虽然超低利率还将维持一段时间,但是如Capital Economics等的预测表明:如果利率突然升高,房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点,这就意味着,许多购房者每月会多付几百元。
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可负担计算:每月可以付多少? ; m, e+ b. C2 `% F- v+ E% a
. F+ ]: @ l6 M 随着整体经济的增长,有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是,如果业主无法跟上利率上涨的节奏,那么他们就不得不降价出售房产。
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g* w" B* H4 [/ {7 W6 a8 ]9 v6 E 楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%! " L' z' m! c; P4 R6 L
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惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止,该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ,在未来五年内,加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为,加拿大目前的房价被高估,一些地区的房价被高估多达26%,从全国平均水平来看,加拿大房价的被高估幅度为21%。+ ` X8 p# p- e. n8 D
* g9 S _% F% X, \9 z. @ 根据惠誉国际评级,当房地产“软着陆”的情况发生时,加拿大经济将面临一些风险,因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平,一段利率开始上升,他们将遭受冲击。
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+ |8 h- ~& X5 h; A" s: l8 i7 |( g0 F 惠誉还表示,房地产市场的放缓还将对就业带来影响。
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* t: Z+ ]/ {: `7 C, [% w3 t0 v3 D: E: Y 惠誉国际评级指出,自2001年以来,加拿大的房价升幅超过130%,高出加拿大人的收入增长幅度80%。 1 u, j4 ?& O$ b& Q% G3 s5 L
4 ?! _7 I: t' p0 R2 b1 d 惠誉国际是世界三大国际评级机构之一,与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。
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! v5 s5 b, W" r; g7 ]$ w7 ], V; O' X# m 高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌
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* a; M/ S# K' b* M 高盛研究报告认为,加拿大正面临房价大跌问题,因为加国部份地区的房市,已出现建案过多的现象,而且超低利率正伤害其不动产市场。 |
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