瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
. U9 E( z5 M1 n9 S加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。

. ?& c: L7 h' u" D
! Q, F3 G, |! L根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。

, V9 Q3 c4 J, O: X: T8 V7 U8 T
" R/ }7 D1 k6 a+ Z这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。

# ~9 `& Q6 c3 E/ ^
+ V! J0 W& j7 ^; \% d6 D" p

! K$ F2 p+ |3 j9 O; |' h租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
- \/ r. {# e3 M$ [相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
! a# I; v( M/ n6 w5 Y
1 D9 F& j' Y1 k5 \: {
* z9 E  b; N0 P在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
' W* v1 {/ P, q2 r* n3 n7 p
& x5 }4 b$ H, n/ x/ t% M4 k
" ^2 N$ T; N- Z: I$ N0 m4 k; f与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
3 j# Z( Y: |( o
; y: n( }8 O; {$ b# o( E
预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
! X5 O: I/ {1 z" t' O
  r5 f. I4 Z& F- X$ i# J1 }
: {. n0 L$ W- G2 u& g" s2024年瑞银全球地产泡沫指数


随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
! l/ N! ?/ G3 A  U, o
. e* Q' h7 {* {+ w: v
然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。




) f2 w7 F) z8 F6 _  G1 d4 ~1 I
4 r8 a3 @+ C$ K! e5 L) v0 \, m4 }
& F5 R  G0 D5 W3 m0 @& S1 `温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位

  |" U; L" M% @/ x
多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。


多伦多居民可负担居所面积减4成


( ~$ ?) j7 y& s0 }负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。

4 y5 c2 ^% Q/ u
多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
& c1 t' H: P* c. k; d
5 ^& F8 J; l; H/ A+ C4 q
9 q! j. J  R& o3 a; f在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
$ q: [# }9 J; b

4 S3 D" ~7 i# q& `3 q- w温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
% f3 p/ X9 q: Z0 I

相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
8 c: Y, R3 m. O$ k. C6 M" X) g
8 x/ l4 l. `6 r+ q% L: h, @& b




" S2 P1 [; R0 R4 f6 N$ M$ J多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降


跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。


9 ?4 {  R, V' F  R/ L$ H* |! p) |其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
# s  _. _+ m# R6 S7 a
* V+ w% w3 O, y6 ]5 i$ m9 i6 V3 `
4 A* `7 g/ H( V4 N有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
; R: y( v; d; K8 K- m, Z, i1 C

分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。

7 m0 D! b7 u; I/ C* X. B' J
2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：


7 ?# Y# w7 g7 y( Z/ k0 X6 ^0 G/ f第1位：迈阿密
第2位：东京
: Q  W$ @2 e2 f4 c* V4 u第3位：苏黎世
$ F1 f$ z/ V& i0 H& W第4位：洛杉矶
第5位：多伦多
  I& b/ {6 ^$ w' K2 p; V3 r第6位：日内瓦
4 Q7 f) u: G# F8 O) ^第7位：阿姆斯特丹
% G, r* p& i6 s* O# h第8位：悉尼
第9位：波士顿
第10位：温哥华
第11位：法兰克福
第12位：香港
第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡

$ d9 f' I% [" K$ R* K