瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大3 n- }" \+ E: x% w
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根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告,多伦多及温哥华都位居十大之列,后者更位列全球实际房价升幅第6位,北美排行第2。6 `; g! O6 y1 G2 K4 c/ O3 `
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. ~/ B6 U/ I. _9 E6 V- n根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index),多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”,高踞全球第5,温哥华的风险则属“中等”,但亦位列全球第10。. U k; f/ P1 b+ S* u! Q4 S
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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素,象征著环球市场所面临的复杂问题。
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1 r, X/ T. W W6 k j租金方面呈大幅上涨,在温哥华,实际租金比2021年高出约10%。; l- v6 z/ p- o6 ~$ |) d
相对于市民收入的增长,房价近年来并未有超前增加。因此,目前的地产泡沫风险处于中等水平。$ P0 p0 i# }- l, z P
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O- q+ c y- C. N; E8 ?在多伦多,地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降,但仍被视为高水平。' I9 @2 z7 \ x' x9 F$ T
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. {* p$ G- p1 N" @. w5 K; ?0 k4 ]与温哥华相比,多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
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7 u2 \3 \8 H& o; V" [$ W1 g! g1 |预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价,因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。+ X& n" A1 c) i) H% j& K6 w
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H& F4 Q% S' q- e4 ~2024年瑞银全球地产泡沫指数
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9 Z/ ^0 T0 L0 p- x+ R% a9 H随着融资成本变得更具吸引力,市场的钟摆可能会重新向买家倾斜,导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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8 p2 U& \% k0 Y" Y/ M然而,政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素,都会减缓市道重回急速增长。: a% w& a; C6 d" M; P {; C; j
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温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位- B4 p0 K" J% A8 d
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多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示,多伦多现在处于险境,地产泡沫风险高。0 T% P- {& Z# W# ?" @
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) P; |! @. n+ `) O' i多伦多居民可负担居所面积减4成
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负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来,多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度,把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期,一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜,仅在几年前,这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀,但却加剧了这种对住房负担能力的压力。8 i4 Y- D# J6 w/ S) q3 @. ~4 @
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多伦多人现在能负担的居所面积,较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少,许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下,主因是业主不愿亏本放售,而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此,即使需求减弱,多伦多楼房价格仍然企硬。9 j O: S( {. n
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在移民和科技行业蓬勃发展的推动下,多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平,尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入,不少住户都在挣扎,导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。3 D3 W" D* X6 D9 l4 X
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温哥华泡沫风险降级仍有暗涌 {( o3 O J$ b
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. Z" A, K* g% J [' C) G相较于多伦多,温哥华的市况看来相对稳定,但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等,较数年前的高度风险有纾缓。
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多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降' L" I2 P) z5 E! I5 V
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跟多伦多一样,温哥华也经历了高楼价时期,但有几个因素有助稳定市场。6 ~" ^$ w& p5 a- Z' L0 V
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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题,温哥华被群山和海洋包围,向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制,价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而,卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例,准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位,以增加住宅供应,目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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有别于多伦多,温哥华的租金近年显著上升,自2021年以来,实际租金增加了约 10%。租金的飙升,加上当地相对较慢的房价上涨,有助于缓和地产泡沫风险。此外,温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快,这也促使风险状况趋向缓和。不过,温哥华的房屋负担能力危机仍然严重,尤其是对租户和首次置业者而言。
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% q9 j+ i5 B9 t; c" c分析指,全职就业职位可能不增反减;如果这趋势持续下去,将会对政府造成巨大压力,迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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/ _& ~/ v8 t1 U! H9 ]9 z2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜:
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第1位:迈阿密
2 q/ ]* H: _9 U* M: m) V8 n. \& k第2位:东京
6 `- E9 T- L2 b$ |0 F' l第3位:苏黎世3 w$ V; F( J5 @9 k5 x I/ J+ x
第4位:洛杉矶4 [# P; Q. v$ L4 t( {6 E% z
第5位:多伦多! a1 x3 W9 Y) S( |& Y
第6位:日内瓦9 A8 ~. ^/ n- e4 i! ?" `
第7位:阿姆斯特丹
0 B5 |( \8 Y% ~3 \# d& D第8位:悉尼0 `% x4 \6 T% `/ V# `( n$ M( b1 y9 |) ?
第9位:波士顿" B- l+ H5 e' T5 k, P
第10位:温哥华% C8 a$ \+ E. U
第11位:法兰克福% A' }. }1 ^% y" ?9 B% M
第12位:香港
4 s, j# _ a H! X0 u4 L, x第13位:特拉维夫
+ W9 [0 R" K% d& X! |1 z o; f9 o第14位:杜拜
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