北京商品住房价格持续下滑 已跌破卖家心理底线(组图)

半岛文化

看着墙上的日历翻到月底，刘东知道这个“金九银十”彻底过去了。原本以为，很多人会借着金秋时节看看房，但除了几个咨询电话，就连之前约好看房的人也全部爽约，“已经挂了两个多月了，问的人都不多。”刘东苦笑，“卖不出去，只能自认倒霉了。”

　　其实这并不意外。刘东正在出售的房子是一套商住房。2017年3月26日，北京出台新政，规定“商业、办公类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售”。如今新政出台已经一年半的时间了，北京的商住市场早已不复往日的火爆——成交量暴跌，价格也下跌超过30%。
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, ]1 s+ t1 X) e/ M4 G' @# x! o　　想涨到7万再卖

% c9 D/ C* m% }" Q3 z　　如今标价4.4万难出手

4 i$ q7 k! F) f  P( `" m3 p　　现在4.4万出不了手，简单地说，商住房是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商却做成了住宅。如今北京市场上大部分商住房不通燃气，还是商业水电，也有少数商住房是民水民电。刘东的商住房位于北京最著名的商住小区之一——北京像素。买的时候正值商住房市场蒸蒸日上，不限购，不占购房名额，还能贷款。

4 J; y9 M& h# k( n0 {　　出手的时候在2016年年初，首付100万，刘东以每平方米5.2万元的价格买下了这套挑高将近4.9米、面积不到50平方米的Loft。“之后房价接着涨，最高的时候都快7万了。”这让刘东兴奋不已，他暗自决定，房价只要过7万就出手。如此算来一年多时间就能把首付挣回来。那段时间，刘东天天上网去看北京像素的房价和成交量，心情都特别好。

　　但一切都在2017年的春天戛然而止。彼时，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告明确指出，商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；开发企业在建(含在售)商住类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

3 ^% i8 b  Q5 F* l& i4 m0 U, V　　公告还强调，在政策执行之前，已销售的商住类项目再次上市出售时，可出售给企事业组织、社会组织，也可出售给个人。但个人购买同时限制了诸多的条件，比如“在京名下无住房和商住房记录”“在申请购买之日起，在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。
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$ ?3 v# i( }( O( R1 J/ @) M, x1 ^　　与此同时，北京各商业银行也暂停了此类购房贷款。在这样360度无死角的限购政策下，北京的商住房市场彻底冰封。


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' y& F7 m8 T+ b; Z# l# x" F3 ?　　刘东一下子蒙了。“想卖都卖不出去。”他也曾试着把房子挂到网上，房价从6万一路降到5.2万元的成本价，但几乎无人问津。现在刘东房子的标价是每平方米4.4万元，这比他之前买的价格每平方米少了8000元，但问的人依然寥寥无几，而赔50万已经是他的极限，“不能再少了！”

  E$ s% k  y9 d4 ?$ c5 w　　公开资料显示，“3·26新政”前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过6.5万元/平方米。目前，Loft户型的成交价普遍在4万元出头，而平层户型成交价直接跌穿每平方米3万元关口。

/ r! r) ]4 Y  @* H  T　　给租房算笔账
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9 B' Y8 I1 c" C- ^& l+ I- F　　36年才能收回成本

& d  E0 v  K9 F7 z　　对于没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的选择。张雪就选择了继续出租。张雪的商住房在通州临河里，60平方米的房子一个月的租金是4500元，“带注册地址要贵一到两千。”张雪直言也曾想过要把这套商住房卖掉，但挂了一个月后，还是放弃了，“没人问，也不想赔钱卖。”
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　　尽管商住房出租的价格并不低，但李芳算了一笔账后，还是放弃了自己的购买计划。她看的房子是亦庄的林肯公园，不到50平方米的平层，差不多每平方米3.5万元，连税费算下来要支付差不多180万，每个月租金5000元，一年6万，除去物业、取暖等各类费用，一年的收益差不多是5万元，“36年才能回本，我觉得不太合算。”

　　合硕机构的统计数据显示，2017年4月，北京商住房的成交数量仅为195套，这较之前每个月数千套的成交量跌幅超过95%，而成交均价从2017年3月的每平方米43610元，下跌到40887元。

) {8 [4 {  Q' J# t5 X　　“一夜之间，客户都没了。”对于一年半之前的那次限购，中介小王至今还记忆犹新，小王所在的门店就在北京像素，当天下午自己还在协调几名客户和房东之间的首付以及贷款等相关事宜，晚上新政就出台了，让小王特别郁闷的是，有几名客户他跟了很长时间马上就要出手了，但随着限购政策的出台，客户全都放弃购买了。
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" T: Z7 z7 \# L& V- ~: G　　“2016年的商住房市场特别好。”小王告诉记者，那一年，他每个月都能卖出去商住房，有时候不止一套，收入也跟着水涨船高，“从早忙到晚，都不觉得累。”小王说自己怀念那种忙碌。

　　《法制晚报》记者注意到，在上述合硕机构的数据中，从2017年4月后，北京商住房的成交量就没有突破过4位数，有不少月份甚至只有几十套的成交量，其中最低的为2018年2月，成交量仅为27套。而成交均价也一路下跌到每平方米不到3万元，跌幅超过30%。

. k1 Q! q) ^" d　　以公司的名义购买？
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6 Q( \$ n# f' N& S　　很多事儿中介不告诉你

) D! G1 b( n% o/ _. T  ~# F　　十一期间，不少人到小王所在的门店咨询，“问的多，说去看房，就几乎没有了。”小王一直没放弃过商住房，做了几年地产中介，他觉得和商品房比起来，性比价还算不错，“如果没有购房资格，或者不想占购房名额，可以用公司名义买。”

　　而记者在一些中介门店获得的信息显示，目前确实有不少客户都用公司名义购买了商住房。“现在注册公司很容易，所以公司买房也很方便。”据林肯公园附近一家中介的资深顾问介绍，公司购买商住房和个人购买最大的不同，就是每年需要缴纳一部分房产税和土地使用税。
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　　按照目前施行的标准，房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%，土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，而土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说，如果一套商住房的总价为200万元，那么一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。
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8 ?7 O" K1 ]' c7 Y- U3 \  N9 q+ ]　　所有的中介都介绍了上述税费，也说公司购买的商住房可以卖给个人，在记者的采访中，没有中介会主动提醒客户，如果这套以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%至60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。
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1 r0 Q/ U2 r* ^$ h4 ]  f　　也就是说，如果4年后一套商住房的出售价格为400万元，那么就需要缴纳60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，再加上每年2万元的房产税和土地使用税，几项税费总计超过90万元。


* y8 W) B" i/ ^* w; P2 E( {' F' J　　专家观点
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/ h$ ?, V! l; f0 a　　投资需承担风险
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" N  @6 v6 {: R- h) B1 j　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去一年的时间很多商住楼几乎是零成交，在这种情况下，无论是降价销售还是其他各类“打擦边球”的做法都会比较多。“近期市场略有微弱的交易现象，充分说明了一点，即此类项目的价格相对低估，依然是有认购的性价比的。”

　　严跃进同时承认“从行业交易秩序来看，新的交易风险又会放大。”这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说，宁可不买也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产。”

　　合硕机构首席分析师郭毅说，商住项目的整体市场需求下滑严重，大量项目也在进行大力打折促销，项目价格的调整还是比较明显的，“有些项目的调整幅度甚至达到了20%-40%。”他认为，随着未来小户型商住类产品库存的逐渐减少，此类产品的稀缺性会逐渐体现。
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1 ]" |, y" e9 o5 H; p　　著名经济学家宋清辉认为，房子是用来住的不是用来炒的，在限购的情况下，商住房成交量下跌的情况属于正常现象，很多人买房是为了投资，但凡是投资必有风险。