加拿大房地產的冬天要來了？沒有只漲不跌的房價

都市牧牛

加拿大房地產的冬天要來了？沒有只漲不跌的房價2017-01-16

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經合組織日前警告稱，全球樓價即將進入大調整，特別是加拿大等數個發達經濟體的商業及住宅價格已上漲至危險水平，隨時會轉向"大跌市"。

與這一警告相呼應的是，12月溫哥華的房屋銷量較去年同期狂跌40%，價格開始有掉頭跡象：在過去6個月下降了2.2%。這當然有政府出台海外買家稅的重要影響，但整個加拿大在2016年的房價漲幅確已接近金融危機前水平。

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漲幅已與金融危機前相近

實際上，不管從影響房價的宏觀層面（利率和資金流入）還是微觀層面（房屋成交量、庫存和房產信貸政策）來看，2017年或將成為加拿大房產大牛市的轉折年。
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' [+ r' B: M4 S9 j8 j8 |6 o宏觀因素一：利率
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加拿大經濟與美國聯系度非常高，因此利率走勢長期與美國高度相關。在美國加息預期強烈的背景下，加拿大本土的就業和工資增長表現也較為強勁，通脹上升前景並不糟糕。但短期內加拿大是否會跟隨美國加息，還取決於一個關鍵變量：油價。石油在加拿大經濟中佔據重要的地位，其價格倘若能在今年延續漲勢，加拿大大概率將在年內跟隨美國加息，從而對房價產生消極影響。

0 @' y$ t- C* L1 O+ ^加拿大經濟和利率與美國高度相關

3 y( r+ m9 f+ \) I5 I% A  A- e1 c加拿大經濟與美國經濟深度融合，不僅雙方互為最大的貿易伙伴，其雙邊貿易和投資額也居全球之冠。每天有約40萬人穿梭過往美加邊境，日均商品和服務貿易額超過20億美元（美國白宮數據）。美國約有900萬個工作崗位"依賴於"與加拿大的雙邊貿易和投資，美國35個州的第一大出口目的地是加拿大，加拿大對於剩余的其他州而言也基本位於第二的位置；與此同時，美國大多數進口的原油、天然氣和電力等能源均來自於加拿大（加拿大政府數據）。

& S- S0 E8 M) q9 k( r( \美國35個州的第一大出口目的地為加拿大
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( R) j2 l2 Q( @; d4 S/ e4 w3 D3 ]正是由於加拿大與美國的經濟聯系緊密，讓兩國的經濟景氣度和利率在長期也呈現高度相關的關系。加拿大央行和美聯儲的政策利率從長期來看一直保持"平行走勢"。美聯儲2016年12月宣布加息前，加拿大基准利率在過去10年一直保持不低於聯邦基金利率的水平。隨著美聯儲正進入較快的漸進加息通道，加拿大的"跟隨"也僅是時間問題。

美國加拿大基准利率對比
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$ m5 R' u$ X3 @宏觀因素二：資金流入
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中國早在2015年已經超過美國，成為加拿大房產最大外資來源國。根據亞協羅森咨詢公司的統計，2010-2015年加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。
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溫哥華是這些流入資金的主要目的地。據全球商業地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）統計，2016年一季度，溫哥華吸收了全加72%的地產投資，外資在2016年開始加速進入溫哥華及整個加拿大的地產市場：此前四年外資佔比在15%，16年在溫哥華暴漲至33%，而在整個加拿大升至19%。

! R( R' i- j: E+ n* x8 ?- D1 ?" P但自2016年年中以來，資金流入的趨勢由於加拿大政策限制、中國的外匯管制和匯率變化等開始出現轉折，最新公布的數據顯示，12月溫哥華的房屋銷量較去年同期狂跌40%，價格開始有掉頭跡象：在過去6個月下降了2.2%。
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外匯管制
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# U8 M' k1 i7 n: g9 n( j) H同時，在2016年跨年夜深夜，外管局發布了關於個人換匯嚴管規定的解讀。解讀稱：
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中國國際收支個人購匯中存在一些漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易(比如海外購房和投資等),還在一定程度上助長了地下錢庄等違法行為，這擾亂了正常交易秩序，也對廣大遵守個人購匯規定的居民形成了利益侵蝕。

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預計接下從中國流入加拿大房產的資金會日趨減緩甚至減少。

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雖然，加元兌美元在過去數年一直處在弱勢低位，但自2016年年初開始，加元已經開始反彈，來自美國的資金在加拿大房地產的購買力將因此變弱。
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& Y- a6 V# z. \3 v& e同時，加元對一攬子貨幣的匯率也正在走強，更為重要的是，加元對人民幣的匯率也與其對一攬子貨幣的走勢相近。

綜合來看，加元匯率的走強，將降低海外資金在加拿大房地產市場上的購買力。

+ r) v/ ^' Q& |% |8 T2 ^除了以上宏觀因素之外，房產層面的微觀因素，如房產信貸政策、成交量和庫存等，也將在未來給加拿大的房地產市場施加壓力。

暗淡中的一抹亮點

當然，以上數據僅展示了全國水平，加拿大安大略省多數熱點地區的庫存現處在1至2個月的歷史最緊張水平，個別地區庫存甚至低於1個月。

8 U1 D# Z2 f" A/ z7 o因此，在宏觀和微觀均對加拿大房產地不利的情況下，安省看似是唯一的避風港。加之加拿大每年吸收30萬新移民，而其中50%以上在安省落戶，也給該地區的房產剛需提供了有利的支撐。但如果安省，特別是多倫多效仿溫哥華出台海外買家稅，這一抹亮點也可能消失。
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& x3 J+ f; {6 U$ W* g結論

從宏觀趨勢上來看，加拿大長期而言將隨美國步伐進行加息，但短期內加息的時點和節奏將在很大程度上取決於油價，長期向上的利率將對房地產價格造成壓力；與此同時，國際資本對加拿大房地產的支撐預計未來會逐步下降。
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& N" k- w# ~" g. C8 A) Y( X而從微觀上來看，不論是房貸政策還是成交量和庫存，都開始向不利於加拿大房價的方向發展。當下的微觀表現與未來的宏觀趨勢是相一致的。
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但由於加拿大的移民政策為個別地區提供了持續的剛需支持，個別地區的房價在全國房價不景氣的情況下，仍有可能成為亮點。但即便如此，因為這些地區前期已經完成了較大幅度的漲幅，接下來是否能逆全國趨勢而動，在很大程度上取決於政府政策。