加国楼市未来三年温和下调 2015年回报3.5%

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加国楼市未来三年温和下调 2015年回报3.5% ; R. b  L9 o, x

星岛日报  2013-05-07 18:16:17

                                                                                        　　道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟颖辉 (Alfred Chung) 指出：「随着加国楼市放缓，不少人担心其房屋的未来价值。楼市有出现周期性起伏的倾向，加拿大楼市预期于未来3年逐渐温和下调。未来10年房地产的名义年回报率将约有2%，跟通胀率相若。展望2015年以后，房价应会反弹至3.5%的年回报率。」本报讯

% b  E% ^8 D, g% O" w　　钟颖辉指从长远来看，与住户相关的因素对房地产价格的影响较小，而宏观经济因素则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和住户形成步伐。        　　「道明曾发表报告指出，偏低的劳动人口参与率和生产率增长，将抑制加拿大经济增长的力度。预料直到2021年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说，意味着约4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要，这个变数影响整体的住房负担能力。」
- A- {" a4 t* D3 ~2 _# B$ f        　　人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测2030年时人口将年增约0.6%，低于目前的1%。房屋需求是由人口增长带动，若增长步伐减慢，房地产价格增长亦应会减慢。钟颖辉指出：住户形成速度亦对长远的房价增长有重大影响。根据预测每年住户形成的数量，料于未来20年至30年间下降，从约19万个降至14万5千至15万5千之间。
                　　半数新移民来加四年置业
5 B, K5 l$ R' o/ Q/ S) ^* y) h        　　借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。钟颖辉称，对加拿大央行的目标隔夜利率，较为中立的利率约3.5%;5年期固定按揭的中立利率将是约7%，这预测是假设5年期加拿大政府债券收益率，与一般5年期固定按揭利率之间有1.5个百分点的息差。
8 N! x" D3 i5 E, H4 N        　　最近一项研究探讨新移民在房屋的经验，结论是移民来加时对房屋负担能力有很大担忧，尤其是在多伦多和温哥华等房价较高的市场。新移民通常选择租房。可是，移民最终能获得负担得起的房屋，约有一半的受访者是于来加4年后自置居所。假如移民几乎是推动人口增长的唯一因素，他们对房屋需求的影响可比预测大。
. A+ D4 E+ I* R! p& f4 @        　　全国有不同楼市、经济和人口发展趋势。1980年至2012年间，加国各大城市的名义上房价年增长，最低是圣约翰市的4.1%，最高是温哥华的6.4%，全国平均值是5.4%。根据预估回报率，把楼市跟分为3类：高于全国平均水平，跟平均水平看齐及低于平均水平。高于平均水平类别的房价增长向来良好，此趋势应会继续，这是因为经济增长较佳，并将有大量移民。以温哥华和多伦多来说，土地的限制可能使供应难以调整。跟平均水平看齐的是利载拿、沙斯卡通、温尼辟和渥太华。长远来说，前三者的人口增长对楼市的支持力较弱，渥太华在这方面应胜一筹。哈里法斯和圣约翰属低于平均水平类别，人口发展趋势平淡，过去回报率也不高。
. k! m& X5 e) E5 o9 s) \        　　钟颖辉总结时表示，宏观经济基本因素长远地推动房价的发展趋势。道明的分析结果是加拿大房地产，将于未来10年有约2%的年回报率，价格增长的长期水平是每年3.5%。加拿大面临一些结构变化，包括人口老化，以及人口增长愈来愈倚赖移民。