史上最难时刻 加拿大房价这次怕是挺不过去了

cargo

史上最难时刻 加拿大房价这次怕是挺不过去了
1 V- J- D3 [( d         
* ]4 {" Q; V' e9 C4 f+ E/ `
- K3 J1 h- I" s- E& }
在过去的二十五年里，加拿大房地产市场安然度过了每一次危机。然而，美国总统唐纳德·川普反复无常的政策或许最终让它雪上加霜。
* J. p$ b- {8 M. `( |# z
8 ]1 S3 a7 E0 w# m
近几个月来，房屋销量暴跌，房价随之下跌，而未售出房屋（尤其是多伦多和温哥华许多如鞋盒大小的公寓单元，这些曾受投资者欢迎却难以满足家庭居住需求的房源）的库存量正不断积压。
0 w' ?( }; g' b& C1 Y
) v, U9 Q. U! l6 D' {

2 v/ I; y  A# x4 @
由于消费者信心降至历史最低水平，加上贸易战可能同时推高通胀率并将加拿大拖入衰退，许多专家现在预计房地产市场将对经济产生显著拖累。


* }$ Z# ^- J, H! T
+ q$ |9 q, M/ y, R5 f
这与去年秋天的情况形成鲜明对比，当时加拿大央行行长Tiff Macklem曾呼应房地产行业普遍的乐观情绪，认为利率下降将 “推动今年住房活动更强劲地反弹”。
: c% Q& g  w1 ]6 MMacquarie集团经济主管David Doyle表示：“加拿大现在面临的风险是滞胀，即高通胀与经济疲软并存，而这是央行不太擅长应对的局面。我认为问题不在于房地产市场是否会转向并成为经济的推动力，而在于房地产市场将成为多大的阻力。”

& E, b# o1 R: b7 z
. T& p0 ?7 _* S0 _, m9 W2 J无论下周联邦选举中哪个政党获胜，下一届政府都将接手陷入严重困境的房地产行业。上个月，房屋销量暴跌 9.3%，降至 2009 年 2 月以来的最低水平 ——2009 年 2 月正是全球金融危机的低谷期。多伦多地区房地产委员会的数据显示，多伦多 3 月仅成交 5011 套房源，为 1995 年以来 3 月成交量的最低值。


$ \2 N8 Y' ?2 m" I

5 n" `8 U( _% O# M6 E  y( ?8 \
' j$ _* H! N6 G3 D2 {$ m
( v. |) h8 t1 z房价也在 3 月连续第三个月下跌，加拿大房地产协会的综合 MLS 房价指数显示，今年以来该指数按年率计算已下跌 8.5%。许多在 1 月份还积极看房的加拿大人已退出市场。


安大略省伦敦市 Dominion Lending Centres 的抵押贷款经纪人Mike Hattim说：“我有多个客户已暂停购房计划。影响人们的与其说是关税本身，不如说是关税带来的不确定性，无论是企业还是个人都是如此。当一切每天都在变化时，你怎么能做出决定呢？”
* G% Z4 Y- M* ~4 n4 o8 d2 O. ^

5 W  l- u& q, k' k% s( }7 x; C  a房地产市场正以其他方式分崩离析。虽然未售出房屋库存不断增加（例如，安大略省的有效挂牌量已达 10 年高点），但建筑商本身也在停工。滑铁卢地区房屋建筑商协会会长、规划师Larry Masseo表示：“目前房屋建设活动极其缓慢，我们的市场低迷已近两年。”
9 e. B4 m0 `( i/ g% b) V- Z2 w
) `0 R1 Y* _6 @; h, G) A: c
除了贸易和经济方面的不确定性，Masseo还指出，该行业长期受到一系列因素的冲击，包括市政审批缓慢、开发费用上涨，以及建筑材料和劳动力成本上升。他说：“关税只是在这之上又增加了一层新的不确定性。”
& Y7 i1 P) F4 W0 H6 d
- J5 d; o  U4 U
* R8 m# M' j; @, G6 O+ n& i加拿大抵押贷款和住房公司上周报告称，整个安大略省 3 月新屋开工量按年率计算降至 3.9 万套，这是自 2009 年金融危机低谷以来的最低水平。尽管恶劣天气加剧了这一急剧放缓的趋势，但该省新屋开工量自去年 11 月以来就一直在下降。
7 Y+ {  p! M3 h, r- `
, H( P$ E- O# ]
预计新屋开工量放缓将加剧加拿大的负担能力危机，因为新增供应短缺可能导致房价长期维持高位。

' a6 X0 ~- v; i* r; c0 G7 Y' B
牛津经济研究院的住房可负担性指数显示，在加拿大最难以负担住房的市场中，除温哥华和维多利亚外，其余都位于安大略省，主要集中在该省南部地区。该指数基于家庭收入中位数计算，假设首付为 20%，总债务偿还比率为 39%，五年期抵押贷款利率以及 25 年的摊销期。温哥华购物

5 c$ h, I9 e. C' f( L
2 Y( I6 i" A7 u4 L0 W% C7 k( J这一切都发生在加拿大经济亟需提振之际。在加拿大经过多年历史性人口增长后收紧临时移民政策、限制学习和工作签证后，该国的增长前景本已不明朗。增长放缓缓解了加拿大租赁市场的压力 —— 据 Rentals.ca 的数据，3 月新租房的要价同比下跌 2.8%，这是租金连续第六个月同比下降，但这也意味着企业的消费者减少。
8 F- _8 x9 H) e2 g- Z

而这一切还是在川普发起贸易战并要求制造商将业务转移到美国之前。牛津经济研究院加拿大经济主管Tony Stillo的一份新报告指出，贸易战引发的加拿大经济衰退将导致到 2026 年初约 20 万人失业。

* f$ Y+ [" n' B, U
过去，加拿大政策制定者一直依赖房地产行业在危机时期重振经济增长：利率下降刺激住房建设、推高房价，并使房主能够以房屋净值作为抵押借款，购买商品和服务。

! ~! Y4 q  }' X# ~% [

* q* b( G- Y! x& {( I

. E) [  ]2 ?! h0 n
% a1 T( O. a( Z7 w3 P; g+ f在 2007 至 2009 年的全球金融危机期间，美国房价平均暴跌 30%，用了 14 年才完全恢复，而加拿大房价仅下跌 9%，并在危机结束后一年内就回升至原有水平。2014 年油价暴跌导致卡尔加里房地产市场停滞五年，但全国房价仍以两位数的年增长率飙升。同样，2020 年 3 月的疫情封锁曾短暂让房地产活动陷入停滞，但在接下来的两年里又急剧反弹。

$ D8 S% ~" e6 e1 f  R. q/ F( T$ N
; q2 ^+ ^) ~8 ]& w; p( g蒙特利尔银行高级经济学家Robert Kavcic表示：“这次房地产市场的起点更加艰难，因为过去几年房价估值过高。” 他指出，尽管不同市场的房价较 2022 年峰值已回调 10% 至 20%，“住房可负担性仍然紧张”。


Doyle表示，这并非意味着加拿大央行不会继续降息，而是由于关税可能引发通胀风险，央行没有像金融危机时期那样大幅降息的空间。
, H. s/ V0 C' _. G6 t# x

3 f. J4 e# A! p7 P  |“房地产市场不会像过去那样成为经济复苏的引擎，” 他说。


* q$ F4 d, E8 X- b+ L) V

  w1 p' a) d. \$ b8 {$ K

/ \  L4 B, Q. J1 V) m加拿大央行在连续七次降息后，本月因担忧物价上涨而暂停宽松货币政策，将基准利率维持在 2.75% 不变。
" u# }# W' D2 c9 s- R9 h
3 t! D- v0 d5 R2 P3 e% U1 U' J
Stillo称：“加拿大央行不想落后于形势，重蹈疫情后的覆辙，因此他们专注于抑制通胀。他们不想在同一个地方跌倒两次。”
3 U0 ^8 Z; d5 x- [8 J; u
* b  u/ @" o8 G6 f6 y$ X
3 R1 m5 a' `% P$ Y与此同时，对通胀的担忧以及川普试图破坏全球贸易体系带来的不确定性，持续推高了支撑固定利率抵押贷款的债券收益率。

) P7 o, V3 e. C3 D$ C$ J, h0 \+ f% m; z
Doyle表示：“对于房地产市场来说，最好的情况可能是未来五到十年房价增长持平，通过收入增长来缓解负担压力。”

来源链接：https://www.theglobeandmail.com/ ... k-then-a-trade-war/
5 _2 S8 H& z5 V4 ?+ d7 ~8 y% Y
7 N( z/ j) U$ f) G+ l约克论坛
* o; j, N, Z, |  E1 _
1 @2 [% q7 E4 K2 h; G