CMHC解读大蒙特利尔地区房市前景 二手房市潜力大

蒙大教授

CMHC解读大蒙特利尔地区房市前景 二手房市潜力大2016-11-10
' K# K8 |" q1 E7 J9 W

---

加拿大按揭与住房公司CMHC公布了2016年大蒙特利尔地区的秋季版本房市前景。根据预测，大蒙地区将受人口流入增加、人口构成变化、地方就业和经济好转的带动，出现对房屋出租和买卖需求的增加，因此未来两年的出租空置率将下降，新、旧房屋交易也会更紧俏，其中也包括共管公寓。
0 G0 y- ?# K$ `, e

) w  s, J! D. C3 g6 w! }新屋开工今年减 明年看升
8 d, U: i; f% ^# \; N5 z. G

CMHC的报告说，大蒙地区新屋开工从2015年到达18,744套后，2016年开发商因等待市场吸纳已建成的新共管公寓，推迟了下一步的开工，因而新屋开工稍有回落（到15,700～17,250套），不过，随着2017年共管公寓建设预计有所恢复，同时出租房建设稳定，在2017年整体新屋开工估计会稍微走高（到15,600～17,900套）。

( o6 E1 i$ Z" M% r( O9 B4 Y/ N2 E
报告说，现下待售的共管公寓库存继续下降，终将促使更多新项目的开工。不过，大蒙地区首次置业的人口数量增长缓慢，将限制对新建共管公寓的需求。2017年预计有6,500～7,500套新共管公寓开工（2016年6,300～6,900套，最高峰期是2011年12,700套）。
& C5 `; ]8 A2 [( E) x  `& [% ~& X

至于半独立屋、排屋、独立屋等房型的新建设，在未来一年里仍然会处于低位，尤其是独立屋，价格比较昂贵，而且可开发地皮比较少，目前大部分这些新建房在北岸的边缘地区。
, f+ ^/ d  p7 I# y7 q( |1 K' y
- T6 Y0 t6 b0 B% a
0 Y7 v8 G9 P% l+ P净移民增加 利于出租房市
% B- L) R9 ^7 e
4 E: C( n4 U7 P% s8 E
$ Z$ J% d2 Q4 C' {0 X由于移民迁入增加，传统出租市场获得强有力的支撑，因此，尽管近两年来新建的传统出租单位显着增加，也尽管也面对着共管公寓出租的激励竞争，按CMHC的预计，因为需求将大于供应，今年传统出租单位的空置率将会保持在4.0%，2017年会下降到3.8%，2018年再降到3.6%。

+ Z5 a2 h' P% X7 r# }+ k- H' ]
数据显示，大蒙地区2015年净移民流入量到达10年来的低谷（2万人），2016年到2018年每年将有望增加到3万人（2009年和2010年最高峰3.4万人）。这里包括了政府计划接收更多国外移民，还有因为石油地区经济减弱而来到蒙特利尔的省际移民。
& W2 y% v# P/ Z2 B8 \

  \. h' L& _2 J; i# w7 f人口构成改变 支撑出租房市
' O) U" _. N0 Q4 h+ s3 Q8 m

1 I* I7 r. i( C! m1 _2 _, s  g实际上， CMHC解说，近年来大蒙新出租单元建设增加，预计2017年稳定在5,000～6,000套，部分原因是新建的传统出租房空置率很低（仅有2.4%）。
& K! n+ Z( p6 g# E
' Z- Q2 j0 A* X. m3 ^1 |$ y! p
随着年龄增长，一些婴儿潮的银发族现在返回到了租房市场，构成了更多的租房需求，因为这部分人口已积累了一定的财富，更青睐于新的出租单元。
4 d7 `; J4 F' w7 o! R9 I5 y

% ]; F' h+ n8 n2 d) s" a, H: ^也因此，明年大蒙地区老年公寓的建设尽管不如2015年（2,610套），但是仍会处于高位。CMHC说，今、明年的租房建设减缓，主因是业界内的主要玩家还在忙于完成已开建项目和出租这些住房。按多个开发商预计，对老年公寓的需求还会增加，因此未来几年还会开发一些比较大型的项目。

: q0 z) W* L2 Z# n' D. }
共管公寓继续加入出租市场
6 Q9 D2 _5 U/ B

. p- y7 d1 b9 K目前新、旧市场的共管公寓交易都出现增加，共管公寓出租数量自从2015年来大幅增加，但是目前这块市场的空置率一直维持在3.0%，显示出租房的旺盛需求，同时也反映了共管公寓出租对传统公寓出租的激烈竞争。
: n, a, K5 E' A$ ^
5 g+ Z+ N7 b: o! ~$ h$ \2 ?! K* v
总体说来，明、后两年加入出租市场的公寓数量将与2016年持平，但CMHC预计，未来出租需求将稍微高出供应，空置率会呈现逐年减低，租金看涨。综合更多新公寓加入出租队伍，加上每年的正常调涨等因素，2016年一套2个卧室的公寓平均月租可升到775元，2018年可望到达800元。
  R/ k! s3 k5 i- y: L
3 v9 j6 c& A; d  m
经济预计走强 二手房市看旺
  O; F) A: h- d; A+ D' r
) p) v; u4 ?  n
8 G8 b$ V7 j) B2 P& Z; a6 n  U! `报告说，大蒙地区出现就业增长，将继续支撑二手房交易的逐渐增加。预计在2017年将有38,500～42,500笔成交量，平均房价温和上涨到350,000～365,000元。
5 Z2 Z# `' `7 D  p( Y1 n. o! d$ J
1 m9 {% b- p+ a$ k$ Q! g% c
- p9 l  ]0 K" R5 ]2 y, vCMHC说，尽管目前现房整体呈现供需平衡，但是预计在2017年和2018年，供应逐渐紧俏，将会给价格上涨增加少许压力，2017年均价达到350,000～365,000元，2018年均价可能达到359,500～378,000元。
, p' n$ G+ E2 Y( |  B9 H4 }5 q
  Q" x" e' J! }; i. K
- l# O3 O2 L/ k( L* Q# m" ]2015年和2016年，大蒙地区房屋销售持续好转，今年交易预期达到39,000～40,500套，主要归功于25～44岁之间人士（住房购买的主力）的全职就业数量增加，以及消费者信心指数回升。另外，经济环境对买房也比较有利。来自ratehub.ca的数据显示，一些金融机构的5年期固定利率的最惠利率目前还是低于3%，对买房也很有利。
- a* u5 G# s% c+ u

今年以来魁省经济增长缓慢，但有几个因素显现出2017年和2018年魁省经济的增长有希望，其中包括本地对基础建设的投资，加元的持续疲软和美国的经济增长将对魁省出口有利。

" `" i2 l0 X- s" w+ U) l+ }
3 U8 W' P! _% O1 Z因此CMHC预计，在未来几年魁省的经济动脉——大蒙地区的就业将温和增长，如新的尚普兰大桥，新的Tucot立交桥，A-10号高速路改道等的施工所带来的就业增加，尤其是25～44岁的就业人士的显着增加，将继续有力支撑房市。2016年的整体房价涨幅将略高于2013年至2015年，平均价格为342,000～352,000元。
( x; [' Y7 C+ k5 d

* s! X+ ^+ z4 O8 P( k' Y不过，大蒙人口增长缓慢（每年增幅小于1%），尤其是35岁左右的首次置业人士增长缓慢，而加拿大咨议局的数据显示，过去几个季度的大蒙地区可支配收入增长也很缓慢，，另外，目前二手房房源的减少，这些因素都会限制当地的房屋需求，CMHC因此也预计，2017年的房屋交易将下降到38,500～42,500套，2018年因为市场转向对卖家有利而吸引了一些卖家入市，销售量将提高到39,000～44,000套。
6 R; e, s/ a/ ^8 J2 }- @: `

独立屋更接近卖房市场


按CMHC预计，2017年整体大蒙的单户住宅和联房（plex）住宅类型将处于非常接近对卖家有利的平衡市场，而到2018年会处于稍微对卖家有利的市场，目前在蒙特利尔岛和南岸已经是对卖家有利的市场了。而这类户型新屋开工连年减少，也影响到和限制了这些房屋的供应。
$ i  z' q  j# _& B$ \5 Y$ E" l) n
5 {) d, B3 n4 P$ @; c! Z) U/ b0 t% m
+ J& b& Q4 ~5 o% v而在共管公寓二手房市，自2012年以来都是对买家有利，现在仍然会对买家有利，不过随着交易增加，供应减少，会渐渐走向平衡。CMHC预计，蒙特利尔岛将有望在2018年回归平衡，在郊区，情况也会逐渐好转，不过两年内还是属于买家市场。
7 ~4 n; G9 \4 I: w8 K* f

房贷新规恐影响10%买房人


----至于按揭贷款利率未来可能逐步上升，联邦政府刚刚开始调整房贷规则，买房人可能会以购买更低房价的住房，或者增加首付，或者加上个人担保，或者推迟入市时间等来做出应变。按CMHC预计，蒙特利尔房市约有5～10%的买房人士将受到一定的影响。

1 ~- W( X  j9 \3 y8 J9 x