6 M$ D- ^# }. K. W中国房价已全面超美 泡沫破灭拐点已经到来 & A9 g6 [7 s" ]3 X0 w' T- v美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授陈剑：* @& l. h. N5 P3 b8 ?1 R. Z
6 M+ T: h# G9 w* v6 u, a 今年8月以来，房价下跌开始蔓延。大洋彼岸的美国联邦房贷公司（房地美）的风险及建模总监陈剑从9月末开始，分别从中国、政府角色、开发商以及投资者等四个角度，撰写了如何应对房市崩盘的四篇系列文章。 5 S0 K5 H* ^- H % Z* T u0 u6 `# H 在此之前，他还对中美房价做了系统比较，认为中国房价已经全面超过美国房价。 # P- R$ d& f8 T6 U. k- n, N ! K# z% s* V9 X 陈剑还是美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授，世界华人不动产学会理事会理事。近日，他接受了第一财经日报《财商》的专访。他认为，中国房市的拐点已经到来，房地产泡沫开始破灭，但他同时表示泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备，应对无方，举止失当，雪上加霜，使得局部的危机变成全局的危机。 5 P! R5 j, p8 I+ N9 Q* e2 B- q# R9 u8 d/ \4 c 中国房市的拐点已经到来 7 t& Z7 { r1 i8 @( {5 i* M0 \ * X9 i+ e0 H1 z9 P3 o, B, \) j3 ^- u 《财商》：近期国内房地产市场出现一些变局，您就此写了《如何应对房市崩盘》四篇系列文章，按您判断，中国房地产市场的拐点是否已经到来？或者是泡沫正在开始破灭？9 f- _5 A% I+ T5 [ p4 a# p# ]
$ a" K" n# Z3 H# b
陈剑：从各种指标（包括房价、销量）和某些市场参与者的行为（包括开发商大幅降价、外资开始撤离）来看，中国房市的拐点已经到来，房地产泡沫开始破灭了。 $ k+ p4 I1 T. v8 ?& w* t R) S, ?9 m& z; f x1 p6 [2 I$ i |
只不过泡沫破灭的方式，是雪崩式的崩盘（collapse），还是逐渐地下行（deflate），还属未知。如同我在博客中所说，泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备，应对无方，举止失当，雪上加霜，使得局部的危机变成全局的危机。* L0 O) d3 j* z O& o
) l; O. I6 t) V5 t
《财商》：从房地产的周期来看，如果进入拐点时段，会持续多久？# n" n$ U/ `; C; R0 V6 w6 h% i% l
6 r4 D, C9 `: T' a) r9 g; R
陈剑：从美国的经验来看，正常市场情况下的房地产周期，大约十年，这是指从顶峰到低谷再到顶峰的时间，比如上世纪80年代末的新英格兰、90年代初的南加州。但是如果泡沫化过于严重的话，那很可能持续更长的时间，比如日本自从90年代中期房市崩溃，至今尚未走出萧条。美国的房市从2006年开始下跌，目前也未曾见底。' }+ l9 Q: N, V4 L4 v
g3 q' |, ^) A8 r$ Q
中国除了海南在1993年房市崩溃，其他主要城市尚未完整地走过一个周期，而且其泡沫化的程度在国际上也是罕见的，所以很难预测会持续多久。& z: V+ s/ V" L/ j' U
; P+ J( y7 a7 m* [2 `5 \房价最终的决定因素是家庭收入 9 N, Y. }: n$ Z6 t& m; S * t+ o/ u+ i7 {3 b" O- E/ T. h 《财商》：您对中美房价做了比较，一是用指标中位住房价格，发现中国城市平均房价比美国高14%；二是用房价中非建筑成本所占的比例这一指标，中国（64%）已经超过美国房市接近巅峰时的指标数（51%）。是否还有其他指标？$ z! S3 P. ?0 G/ f( t
