! ?3 I: T, g- g9 I a+ s 在此之前，他还对中美房价做了系统比较，认为中国房价已经全面超过美国房价。% e' ^# P4 t! _, R
) @3 G7 A g& a; H& i* {
陈剑还是美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授，世界华人不动产学会理事会理事。近日，他接受了第一财经日报《财商》的专访。他认为，中国房市的拐点已经到来，房地产泡沫开始破灭，但他同时表示泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备，应对无方，举止失当，雪上加霜，使得局部的危机变成全局的危机。5 L' q& v& p, q8 p9 _' P
) l/ L7 b: x8 E) M: Y% H& X中国房市的拐点已经到来 ' `( ]- F8 x% M7 k1 b4 x / z( x D) E7 F/ U 《财商》：近期国内房地产市场出现一些变局，您就此写了《如何应对房市崩盘》四篇系列文章，按您判断，中国房地产市场的拐点是否已经到来？或者是泡沫正在开始破灭？ 5 m* E {' q: f0 g1 q% j" O0 _- h/ G
陈剑：从各种指标（包括房价、销量）和某些市场参与者的行为（包括开发商大幅降价、外资开始撤离）来看，中国房市的拐点已经到来，房地产泡沫开始破灭了。) r0 \% k5 W; j6 h5 C* _! i
4 W m' S- k p6 s& q/ X
只不过泡沫破灭的方式，是雪崩式的崩盘（collapse），还是逐渐地下行（deflate），还属未知。如同我在博客中所说，泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备，应对无方，举止失当，雪上加霜，使得局部的危机变成全局的危机。: A, T7 ?$ a% r$ f" h; A+ X
; }$ [% s1 F6 L4 ] 《财商》：从房地产的周期来看，如果进入拐点时段，会持续多久？ ( Q/ p- S) E, s0 A3 N 2 o. ~/ p) N0 ^- E5 i2 n- l+ S 陈剑：从美国的经验来看，正常市场情况下的房地产周期，大约十年，这是指从顶峰到低谷再到顶峰的时间，比如上世纪80年代末的新英格兰、90年代初的南加州。但是如果泡沫化过于严重的话，那很可能持续更长的时间，比如日本自从90年代中期房市崩溃，至今尚未走出萧条。美国的房市从2006年开始下跌，目前也未曾见底。8 ~% J4 T. e6 J1 |. k
* ~& V! s$ g V" e' o7 f 中国除了海南在1993年房市崩溃，其他主要城市尚未完整地走过一个周期，而且其泡沫化的程度在国际上也是罕见的，所以很难预测会持续多久。 8 m; Y" p# y4 F" ] |5 Q + o9 m" P' r6 z房价最终的决定因素是家庭收入+ j" }. M2 W- b6 N: R; n
" G8 h6 x. i- I2 x( ] 《财商》：您对中美房价做了比较，一是用指标中位住房价格，发现中国城市平均房价比美国高14%；二是用房价中非建筑成本所占的比例这一指标，中国（64%）已经超过美国房市接近巅峰时的指标数（51%）。是否还有其他指标？$ x) ?# X3 w: N' l( u H4 `0 c) j' M
6 {# m( V5 q- D& G H! c
陈剑：其实还有许多其他的常见指标，比如大家常用的房价收入比，美国房地产市场在正常情况下，房价收入比一般是3~4倍左右，现在是2.7倍；另一指标是房价房租比，这与投资民用住宅的回报率（cap rate）相关，如果回报率为8%，那这一比例应该在12（基于每年的净租金收益）左右，如果回报率为5%，那这一比例在20左右；还有住房承受能力指数（housing affordability index）,住房机会指数（housing opportunity index）等等，这些指标还同时考虑收入和融资成本，在此就不详细解释了。 0 J: x( G/ C$ d4 _! r& w1 C0 | d) F
《财商》：对于房地产市场的趋势性变化判断，您的分析框架是怎样的？ X: a/ ]2 _! m# e: O
9 r# k4 A' o- S) h' @9 m 陈剑：非常简单，房价最终的决定因素是家庭收入。在完全市场化的情况下，房产作为投资品，其价值来自未来的现金流，也就是租金，也是和收入挂钩的。如果我们期望居民家庭收入增长高于GDP增长，那房价增长高于GDP增长也是合理的。如果房价涨幅远远高于收入增长，那就很可能是泡沫。6 t; ^1 A& ~1 D: G
- h, B( c/ \- {" v- N8 G/ ]9 N6 Q5 t
《财商》：很多人强调中国政府在房地产市场中的作用，您怎么看？# T+ q4 L9 x3 {6 I- v
