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标题: 加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭 [打印本页]
作者: cargo    时间: 5 天前
标题: 加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭
加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？- w% T& Z6 m! a$ w( E% K
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9 N; Y5 |! A- A2 g加拿大买房压力有多大？
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以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。+ W, H" t8 d- f& ]  A0 I& C

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1 i# ^& D0 Q4 {: Z6 q; Q1 h* V* s+ A高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。$ ]1 u/ V" J! `- B% N
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在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。. `8 F' v% W# x# j, `
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  O1 R: ^  G8 g$ a! U) C社会住房：人人可申请，终身可住0 q0 J' S% |! C5 t, g- O2 \& W7 R

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( |7 y. y0 |. q- A+ v# h2 ^/ \6 O近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”
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9 v2 Z" I2 e* q  Q1 E她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。
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这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。
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+ D' q, S0 w5 e5 y9 |$ w2 M“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”
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7 L( l  ?! k  h  D: QSalihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。- s% [, Y) J; Z' B. A7 C# l- u

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每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。/ `3 [: z2 c# @
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8 M7 N" K- W* }, s1 a! X7 k欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。 1 @+ I7 N- O6 u! C) b

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/ R- }0 P$ b) K( k; B+ n* Y不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭& {9 r2 x5 A' l% z. ]4 F- }% F: x
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Salihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。. S3 h% V  U* }( O4 a: F5 v

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这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。0 _! U( [' Z$ M; ^/ u
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+ }! R: _0 t5 L$ `6 G这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
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6 R/ S' H  r  F( u$ G, y奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
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这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。
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# g) H( ^7 l4 J2 A+ Y不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。9 f  T' r  ]! a1 S0 ~( ?; F

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6 ?/ R( J* U* I9 A* O荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。) d  {. Z  @. p: t- g

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政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本' p; z, T, T$ [' N) K1 g! ?

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( H: I, B% D1 E9 ]7 B: U非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。
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' F$ m$ R4 Z% a' V9 ^, U, a荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。* o' r* L) R# d$ l

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% K& H7 C+ D- _2 ~西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。. n! L6 o7 H5 d/ g' R/ D

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加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
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加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。2 y- ?, \' z9 m7 Y8 U/ _! b

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/ ~4 B( q: o8 K2 S大格局思维：租金管制与多项政策共同作用8 N0 l4 t9 Z! _/ f0 l' f

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: o4 M" L4 R. w  R2 }; V; W加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。
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但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。
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以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。2 \. W( A" s2 ?. r8 c
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! Q! k3 f5 o8 z9 Q新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。+ X4 c8 h: @& s- o$ C
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加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
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专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。4 @1 s. f6 q. A, v

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( q9 T$ U7 r2 ]! w9 Z% r只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。
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