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标题: 夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-12-3 16:28
标题: 夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离
夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离
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由于贷款成本高和租金低迷，多伦多一对夫妇在疫情前后购买的多套公寓现在都是负现金流，每月亏损近5000元。他们表示，不会再考虑公寓作为投资选择。
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; Y0 J3 y) w$ C: y; `( d0 U3 q据Globe and Mail报道，Jacqueline和Leo Francis在2013年购买的第一套公寓为他们带来了丰厚的利润。他们以30万元购入，2022年以80万元售出。3 F- k% U& g9 n& G& D: K& ~% r
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2 e) K8 V$ i4 i& e然而，他们购买的第二套公寓楼花却成了财务负担。这套位于多伦多北部一处繁忙购物中心附近的公寓，在2018年支付定金后，他们于今年1月以52.8万元的价格完成交易。
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1 E; y& j, a$ U1 u6 e, x* h但是这套公寓正在让他们亏钱。他们的按揭贷款利率为8.3%，贷款金额为41万元。按揭付款、物业费、税费及其他支出总计每月约4200元，而他们每月的租金收入仅为2400元，相当于每月负现金流1800元。$ E9 H' q& d* b# b4 s: U- e4 ], `6 E  C
他们购买的第三套公寓楼花位于多伦多东部Beaches社区。他们与另一对夫妇合作，于2021年支付定金，今年5月完成交易，这套公寓的价格为84万元。
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! ~3 p9 C2 g. V" f. Q这套公寓同样在亏损。业主为此办理了两笔按揭贷款，加上其他物业开支，每月成本约为6700元，而每月租金收入为3650元，这还是因为购买时提供的一年租金保证而提高的价格。他们的现任租户每月支付3100元。相当于每月负现金流3100至3600元。
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随着成本不断增加，Francis夫妇对投资公寓楼花失去兴趣。Jacqueline说：“如果是今天，我不会再买。这种投资占用资金时间太长，你可以把钱投入到其他地方。”+ |% S4 C8 t' G; w. s9 f6 Y, C! m
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投资者兴趣减退，市场面临长期调整
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由于公寓楼花的价格不再年年飙升，租金也无法覆盖贷款支付和其他费用，许多投资者表示，他们没有计划再购买更多的公寓。这种投资兴趣的减退让人们怀疑市场不再会回到以往的繁荣，或者当前的低迷意味着公寓楼花行业的长期结构性变化，受挫的投资者正在寻找更安全的回报渠道。6 P' x: H& M& `* P$ @' n

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- b% H: ?/ L# i投资者曾经占多伦多公寓楼花购买量的70%以上，他们的兴趣消退是加拿大公寓楼花销售大幅下滑的关键原因。据商业房地产公司Altus Group的数据显示，今年第三季度，多伦多的公寓楼花销量创下新低，仅764套，同比下降73%。: j' Y- d9 _  m( x* o

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在卡尔加里，第三季度的公寓楼花销量同比下降61%；温哥华和蒙特利尔的销量分别下降27%和40%。
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. l( V9 p  ]$ ?$ |. P) y专家预测，公寓楼花的投资兴趣将持续疲软，直到这种投资再次具有盈利能力。而要实现这一目标，房价需要大幅下降，利率需要进一步降低，需求需要增加，租金也必须上涨。
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但这些条件难以实现。房价不会下降，除非建筑成本显著降低；利率预计会下降，但没人知道下降速度有多快；租金的上涨需要租户能负担更高的租金或更多的新移民涌入加拿大。然而，收入增长缓慢，而联邦政府已削减未来将接收的新移民数量。
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这一切都表明，曾经利润丰厚的公寓市场可能正在经历一场长期转变，而公寓市场占据了加拿大租赁市场的很大份额。. T9 T9 ^. G0 u1 X
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加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）副首席经济师Aled Ab Iorwerth表示：“我担心这是结构性问题，随着高昂的建筑成本和有限的收入增长，租户负担更高租金的能力较低，利率需要大幅下降并在较低水平维持一段时间，才能吸引投资者回归。”
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建筑成本和价格的压力
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& W6 P! q) L9 I过去十年，开发商为了应对建筑成本飙升和城市征收的开发费用而提高售价，预建公寓的价格大幅上涨。今年第三季度，多伦多地区预建公寓的平均售价为每平方英尺1338元，意味着一套650平方英尺的公寓售价约为87万元。相比之下，2014年的均价为每平方英尺552元，同样大小的公寓售价约为35.9万元。, E& J: V9 X0 W# Y

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& |/ ?0 W6 e! @# z# K! S温哥华今年第三季度的均价为每平方英尺1250元，而2016年第四季度为933元。' |7 G" e" s% X+ E$ k' V5 c

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卡尔加里今年的均价为每平方英尺558元，而2016年为425元。蒙特利尔今年的均价为764元，而2014年为338加元。  n6 P* t& u% N
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Altus Group数据解决方案副总裁Raymond Wong表示，目前的投资回报对投资者来说并不划算。一些建筑成本有所下降，但全国有多个基础设施项目将消耗公寓建设所需的相同资源，这可能会维持高昂的价格。$ b6 C* i) ~: v- j: V# D7 F

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8 M; Z* v3 [' N+ n5 A为了缓解建筑成本，开发商缩小了公寓单位的面积。但这使得公寓对想要更多空间的住户来说吸引力下降。$ Z) {% V. C( h+ L. u* P
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即便建筑成本下降、按揭利率降至3%左右，投资者也需要重新建立对公寓作为稳健投资的信心。, X( Z8 n0 ]* D- R/ F% h+ }
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0 _' y  X$ s$ N) N  \' D投资者纷纷退出, X" ^4 U: q( T8 I) X/ T

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房地产投资者Stephanie Pineyro表示，目前购买更多公寓不符合她的投资组合。她曾以73万元购买一套多伦多的公寓，以54.5万元购买了一套温哥华郊外的公寓。这些公寓并没有亏损，但她对现在再买一套毫无兴趣。“如果你现在想赚钱，公寓既不会给你现金流，也不会升值。”
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9 n$ P/ {$ ^$ j- ^4 ?, FFrancis夫妇计划出售他们的两套公寓。他们位于多伦多北部的公寓挂牌价为62.4万元。当他们在2018年支付定金时，中介告诉他们这套公寓至少可以卖到80万元。他们计划继续投资房地产，但不再考虑公寓楼花。
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