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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大4 j# m7 k7 W' }! k5 h" Q2 V
加拿大都市网
& w( U, F  s0 c; j6 w9 g根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。7 Z! |4 s" Q5 v5 K+ L

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根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。( f) `( J; ?0 N

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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
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租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。7 y' X! x" B( S9 `( k& u1 w
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。- O  F, R. X) y
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% @( G; t+ [+ J4 }. X在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。. f( k9 G0 l/ b" P; x2 O0 I
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! J0 e( m4 u8 ]% m& g与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。8 e+ \. X' t9 b: s; n) ~) N

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: R% @2 ^5 {" H& a9 b6 L预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
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) {# r" [! Z) M, N( v0 p2024年瑞银全球地产泡沫指数
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1 f4 x1 X% o& f" b随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。 6 r8 F+ U  r% }5 [+ Y

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然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。2 V5 k9 o8 X+ F

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- }# c" U. _; l& U温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位& ~, T( ]. g7 }6 \; a
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( m8 N- d' q  ^3 X, T多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
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4 o7 X+ _2 [. x8 y2 ^/ G多伦多居民可负担居所面积减4成3 A& {- t0 D$ Y5 @! u2 w

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负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。* V: e. z  Z2 n2 ?  r. I% X

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多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。* A4 D2 a+ m% m, D

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1 ~# \: g: R, j2 {; @' N在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
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温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
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; z; v( e+ r  D1 @  v多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
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跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。. [* w, K1 a% z7 {. D

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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。2 y5 a: [( `. c+ e, r2 j; y6 x
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. ^+ e% t7 k. w9 E有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
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分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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9 \8 a; _9 y1 n$ D. t. A% r+ ]+ Z2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
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9 E0 h  F# N: K) Q8 v' H7 Z  h6 R& ?9 ^第1位：迈阿密
; g4 q3 t/ a" X0 y第2位：东京  x6 y. Z4 z+ k
第3位：苏黎世
9 E% e, s" V1 i" _: m第4位：洛杉矶
! J0 B* b9 }5 I1 x/ V/ q2 C4 g第5位：多伦多
: @- ?- g6 q$ j, N+ t6 z; i第6位：日内瓦
2 A5 c- i; c: h/ E第7位：阿姆斯特丹
5 x  I0 s5 R9 }第8位：悉尼2 l! ~$ h. z% P- g$ a
第9位：波士顿
. E3 Y- {1 d( s8 Z/ c$ H+ }% g3 ^第10位：温哥华' J. \' {8 E! e: `5 D0 m0 ~
第11位：法兰克福6 ^! F: [$ s( s6 X+ u, z9 n
第12位：香港
7 s' r, b. ]( ?$ D第13位：特拉维夫
4 p# {/ W' f( N5 B第14位：杜拜
- E" T, V: U) {! @0 Q% c$ S2 Z第15位：新加坡
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