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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
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根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
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% ?( e4 \% c& K2 ?; }9 _' Q根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。+ I5 B! I, E; m. ^* l) I% V1 |

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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
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1 F% l9 \1 T: `& N; _租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
% z) M" B  i" n, |# e% O相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
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在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
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与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
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预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
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# ~2 k# i9 z7 S& N2024年瑞银全球地产泡沫指数
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随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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1 x6 b$ h5 D- _# L1 J' `% g然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。9 ~  Y4 y% h- C7 E" V1 H- B6 D3 f: I
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温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
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多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。' S% T  f! K$ M$ m' H# W4 v5 U
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- S, a9 R& \! d0 S7 W多伦多居民可负担居所面积减4成
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- x* `8 ?5 h/ h0 X9 {5 {' E负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。0 D) }5 [7 ~! w  V, e$ n

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! @9 Z3 t) Q  |6 D1 j$ u多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。. M. v4 R+ v9 b$ O" W' M

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" Z5 f# w0 k) L  x3 g在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。. P6 H' i, e$ d+ p+ e* T

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温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
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多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降4 ?4 A7 q. w' U
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% W( q$ w! m0 `1 C. g9 ^+ @跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。/ ^2 H/ t' j9 {6 b+ z# x$ U5 ~

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5 Q4 N3 D1 G' h: U3 q% m) c7 z有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。2 E* m$ Q; p( T1 c# r0 z) {
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0 j- l; s  ~( r, O( S  w% U: U6 R分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。+ U( }1 i2 `% S8 }# K0 ^

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) w  P" O; s8 y6 F( B2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
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第1位：迈阿密
3 `/ e. G3 E  o9 o1 |' P第2位：东京3 z3 \! I( l9 r" j9 d: |) i8 x
第3位：苏黎世; h/ q  A1 z; L6 Q
第4位：洛杉矶; h/ G, q8 Q- U- ?6 f: a+ ~
第5位：多伦多6 h% m. i1 x! C2 m" v
第6位：日内瓦
- q+ t  k3 Y. S  A1 \3 K第7位：阿姆斯特丹3 W" \" K* `/ K# Y1 ^) ]/ U. C8 a! {
第8位：悉尼. L- s, h" Q9 E, [9 P8 k
第9位：波士顿9 y+ F. h+ w3 d+ x) T5 L7 X% C
第10位：温哥华
. {. ~; e( Z* {" ?$ r第11位：法兰克福7 X) F+ N. R' @9 p
第12位：香港
# @& `3 J: L! o2 O! o第13位：特拉维夫* I2 p. b* j9 B$ r7 w. {0 N/ O
第14位：杜拜$ Q% a% s3 x; N# g  R
第15位：新加坡" z! ?# f& L  Z1 Z+ A
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