7 j' y9 W1 [* V9 [' H+ F $ J/ w& l. H" X4 O 以前，人们买房后可以拿到两个证书，一个是房产证，一个是土地证。这是因为根据宪法，我国土地所有权归国家和集体所有。在城市里，土地归国家所有，在农村，土地是集体所有。也就是说，人们在购房后，可以拥有房屋的所有权和土地的使用权。 ! t- N' V7 ?( j. D# Q4 Z; x. K. d" R; R2 H' E1 N9 e; D0 q
3 \/ H2 ]( r @% X8 B 房屋所有权是私有财产权的一种，根据我国2007年起施行的物权法，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。 1 S g( p5 `9 T# P. E3 m9 ~8 T. n! I4 X* S9 x; d' n) q) ?
d* ~2 S7 `* L# U1 Z7 v, ~- ?0 L 土地使用权和房屋所有权的区别在于——房屋所有权没有期限限制，土地使用权则有期限。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。% x' u- e) F6 Q p! q L0 _
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现在，我国已经推行不动产统一登记制度，房产证和土地证已经合二为一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。5 v) R1 }" d* R# }9 e P9 D
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“有恒产者有恒心”。此次草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期，意味着我们所购房屋70年土地使用权期满后，可以自动续期，不必担心土地被收回，体现了对人们财产权的保护。 ; H, A5 E0 [7 Y0 `+ [( G. O4 h9 ^8 V' P0 E3 r8 o
: n" E( u' u; m$ x0 X2 O 稳定预期，保障人们财产权，在此之前已显端倪。2017年3月份，李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时就曾表示，住房70年产权可续期，无需申请，无前置条件。1 V B1 T, g0 j r
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在此之前的2016年11月份，中共中央国务院出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。( C- y. S. t6 Z% G
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8 `! x/ F' I% s- ^, n. | 原国土资源部部长姜大明接受本报记者采访时也曾表示，居民购买住房，其财产权会得到法律的有效保障。: `. x% A" d5 `
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" ]$ h2 j7 o: F# J2 [0 ~ 为征收房地产税奠定基础7 D. M6 a. K$ B$ H7 q- }
" I! g5 n- T. Y% r% T5 R ' t- t9 x! T$ M0 D1 A 土地使用权期满自动续期和征收房地产税之间有关系吗？对此，专家表示，两者之间并没有直接联系。 - j8 s' a; }9 R( [/ G3 e& V1 h" q' T: G0 X$ U+ K
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但是，需要注意的一点是，房地产税被定义为财产税，征收的前提条件是私有财产，如果住宅的土地使用权是70年，期满后不能续期，征收房地产税就没有根据。只有房屋和土地都属于个人财产，从法律的角度来说，才能收取财产税。 $ W0 d# s7 W2 x2 d6 F) d9 `/ L3 n1 r" \/ ~; [! M3 T$ R
' O; Y4 _+ m% i% a 也就是说，住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为征收房地产税奠定了基础。房地产咨询机构嘉丰瑞德负责人表示，70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不存在了。与此同时，我国已经赋予规模较大的城市以立法权，这也为房地产税的“分城施策，分步推进”奠定了基础。4 P9 |7 N' k, n0 p* U
# i+ E0 s' V$ E0 s) |+ c" h 2 x! w v2 x0 }& r 另一个值得注意的是，我国统一的不动产登记信息管理平台已实现全国联网，不动产登记体系进入到了全面运行阶段。这些都为房地产税的推出奠定了基础。, z: M, y" i4 M3 N
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住宅用地期满后怎么办- O6 }. Q, r* F7 ]5 }
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草案规定，70年期满后续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。但是，对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用，并未给出具体规定，这也给期满后是否要继续收取土地使用费打了个问号。为更好理解这个问题，有必要追溯一下我国土地使用权出让的来源。& s3 h# J: t2 y$ M1 y% v
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我国最早的一个商品住宅小区东湖新村位于广州市，是1979年开始动工的。但是，我国住宅市场化大规模推广则在上世纪90年代。1998年大规模房改启动后，住宅商品化才开始大规模启动。因此，目前大多数商品房距离住宅用地70年使用权到期仍有较长时间。 5 A7 z4 a. h' h. m( b+ y1 x7 {5 p" C+ ]. H/ v+ v# a2 j, w4 v$ k2 g( s
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1990年5月份，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始实施城镇国有土地使用权出让制度。当时，在不超过住宅用地使用权最多70年的前提下，按20年至70年分档，并交纳相应的土地出让金额。 0 k& g. F# Z3 V9 p. X9 i7 T! w! W0 d1 r9 @3 e% @
; Q1 Z, J" P5 q4 q# ` 正是由于这个原因，2016年温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期，对于这批住宅期满后的处置问题，原国土资源部给出的处置意见可作参考。这项处置意见给出了“两不一正常”的方案，就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。 : q& d+ G0 X/ i% n # S2 {; E1 m/ q/ E. ~ {! k! F4 X6 b; ~3 _8 U% v# k: {4 H
自然资源部副部长王广华表示，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如何处理，原国土资源部出台了过渡性措施，即业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。* e3 ]$ |& A4 u" b# T
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在温州这个个例中，采用的是无偿续期模式，此次民法典草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期。对此，有关人士表示，住宅用地70年使用权到期后很可能以温州为先例，不收取费用，保障公民财产权。 ! z' e: [3 k; q: d/ \; |, I f- {1 m7 H7 u! U2 ^. \) d% e `' Q
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民法典草案规定住宅建设用地使用权期满自动续期也涉及一些修法问题，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定，即：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步作好衔接。6 ~* @7 { K" c, Z2 l2 I2 n