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该项由道明银行副首席经济师巴尔顿(Derek Burleton)及经济师芭特玛拉(Diana Petramala)作出的报告指出﹐共管柏文住宅将面对供过于求的问题﹐预计今﹑明两年内﹐将有多达7万个单位建成﹐是过往平往数字的两倍﹐其中有9000个单位仍未售出。$ d$ ?6 q7 _9 g, J% t* l) q
另1个问题是有调查指现时大多区的26%共管柏文住宅﹐是作出租用途。于今年1月仍在建筑中的共管柏文单位的平均面积只有798平方呎﹐较2005年时的925平方呎缩小很多﹐显示投资市场活跃。专家恐怕购买了共管柏文住宅楼花的投资者﹐当柏文建成后即大批同时将之出售﹐或遇上经济不景即疯狂抛售。
加拿大财政部长费拉逖(Jim Flaherty)曾于2012年发出警告﹐他恐怕共管柏文住宅过量供应。较早时﹐联邦政府已因而收紧按揭保险。4 `3 y1 D B& B ^. J) T与此同时﹐新建共管柏文住宅愈来愈难与旧共管柏文竞争﹐由于近年的土地﹑建筑及规管费用都有增加﹐旧共管柏文一般面积较大及售价较低。现时新建共管柏文平均售价是54.5万元﹐二手共管柏文的价格平均平宜约10万元。
该报告指出﹐新建共管柏文于2004年的平均售价每平方呎售300元﹐于2013年12月正在兴建共管柏文的平均售价是每平方呎售545元。' C% J9 M+ U% g/ {9 q, O( i
在2013年﹐新建共管柏文佔住宅整体销售的24%﹔二手共管柏文佔36%。! D3 C2 S* u1 Z+ E2 I
上述经济师预测﹐由于大多区的楼价处于被高估的情况﹐加上按揭利率于未来数年会逐渐上升﹐而大多区住宅销售会对加息特别敏感。
供不应求 根基稳健 专家﹕独立屋价将年升2至3%! _ Z2 r! W9 x0 M" S, A# X: p( M
多伦多道明银行的经济专家指大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长﹐今年2月较去年同期的平均价升了9%﹐令到现时的平均价达71.8万元。然而﹐未来两年会放缓﹐每年只有2至3%的屋价升幅。# o4 o0 H& e5 M) M( j4 U7 z
大多区平均屋价71.8万/ [& \4 R# R. |
该两位经济师认为﹐大多区共管柏文楼市疲弱﹐也有可能令到一些共管柏文业主决定升级转买独立屋。然而﹐由于那边厢共管柏文供过于求﹐但这边厢独立屋的市道则持续炽热﹐恐怕会发生楼市泡沫。" u1 i7 a. K0 ?, k0 [! n
经济专家预测﹐那些较多独立屋及低层共管柏文地区的楼市﹐会较主要是共管柏文大厦地区的楼市为佳。
通常多市二手楼市的资料﹐主要是来自多伦多地产局。RealNet Canada Inc.公司主要搜集新屋及共管柏文楼市的资料﹔ 连同Urbanation Inc.公司搜集新共管柏文楼市资料后﹐会对新楼市场发表报告。多伦多道明银行昨天发表的报告﹐少有地同时对新楼及二手市场作出分析。4 W5 s" q: d0 l+ h* S8 s) w& o
RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯(George Carras)过去一直争辩﹐认为新住宅销售量近年开始下跌﹐主要是由于供应不足﹐不是缺乏需求。他又指由于政府推出防止住宅过份密集的政策﹐引致新楼供应不足。
道明银行只同意﹐当谈及大多区的独立屋楼市时﹐供应不足是引致售量减的主因。
报告指现时独立屋的销售供应﹐绝大部分是二手屋。在2013年﹐大多区有4.3万间独立屋转手成交﹐只有 9900间是新建独立屋。于2002年﹐大多区有2.2万间新建独立屋销售成交﹐而当时已被认为供应不足。
上述情况﹐ 已将大多区独立屋平均价推高至71.8万元﹐是一般收入家庭无法负担的。4 J' w U( S# \( {
RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯曾说大多增建柏文住宅﹐可弥补新建独立屋不足的情况。
道明银行的报告指出﹐由于地价贵﹑政府最近修改用地规则﹐及缺乏所需的基建﹐令到建筑商宁愿建共管柏文大厦多过建独立屋。大多区的比率是每建3间共管柏文住宅单位﹐才建1间独立屋。7 K5 }" {) k9 n. ?0 U" Z
报告指若416地区与905地区作出比较﹐两者近3年于现有住宅销售量及价格的趋势相若。主要不同的是416地区的独立屋及半独立屋价格升幅﹐较905地区高很多。416地区的独立屋及半独立屋的售价﹐较于905地区同类住宅售价高30万元﹔二手共管柏文及镇屋的售价也较905地区高8万元。/ [, h7 @: V% i" G
于去年12月﹐大多区的新住宅销售﹐有七成是位于多市。现时多市新住宅平均每平方呎售688元﹐但多市以外大多区则平均只售400至500元。大多区二手住宅的交易﹐有75%是位于905地区﹐416地区则有较多共管柏文交易。. I |* T P% H2 @+ n$ z( K3 \1 v
置业长线无妨 不宜短炒4 d0 v; K# b1 C c7 _
业界剖析影响投资房地产因素
有地产业界人士认为﹐房屋价格与土地买少见少有关﹐供不应求自然导致屋价上升。共管柏文单位价格向下调整早在2﹑3年前已开始出现﹐昨日发表的道明银行报告预测未来2年﹐每年下跌4%﹐「幅度合理亦可接受」。业内人士指﹐面对未来房地产市道的转变﹐用家大可不变应万变﹐但投资者则不宜短炒﹐长线投资则无妨。
前多伦多地产局主席封赖桂霞解释﹐现有多项不确定因素﹐令买家不宜以楼房作短炒。不确定因素依次为﹔利率可能调高﹑房贷政策收紧﹑移民政策减少抵加的移民人数﹐最后是汇率。
若想作长线投资﹐则不妨趁现阶段留意市面上有否「跳楼货」(平货)﹐但切记要量力而为。2 L2 v$ q% O. F6 X
报告中提及﹐新共管柏文较旧共管柏文面积小但售价贵﹐市民若以共管柏文投资﹐可考虑买旧楼﹐因为回报率较高﹐但要承受一定风险﹐投资者须衡量自己的风险承受能力。
华人地产专业协会副会长吴树声与封赖桂霞均认为﹐由于土地买少见少﹐需求又大﹐房屋供不应求是正常现象。
吴树声解释﹐以华人市场为例﹐华人自住置业﹐喜欢买屋多于共管柏文﹐无论新移民﹑年老退休换屋﹐帮子女置业﹐通常都宁愿要屋。房屋有一定需求之余﹐供应量却有限﹐皆因土地买少见少﹐建筑公司须北移觅地﹐又要申请改变土地用途﹐发展费又加﹐又要顾及交通挤塞问题﹐发展商建屋时亦不敢轻举妄动。; r4 }# s9 m6 f" h! m
至于共管柏文价格将向下调整﹐封赖桂霞则指﹐这情况早在2﹑3年前已经开始﹐如买共管柏文不用补钱的同时﹐更送车位﹐即变相调整售价。未来2年楼价将向下调整约8%﹐她认为幅度尚算合理。以一个价格为35万元为例﹐4%即等于万多元﹐下调幅度尚可接受。
但吴树声则质疑共管柏文楼价跌的说法。他指出﹐建筑商由出售楼花至正式落成﹐往往要花上3至4年时间﹐建筑商往往会视乎市场消化的情况﹐调整落成时间﹐加上至今共管柏文租赁市场的空置率仍然偏低﹐显示市场有一定需求。4 z" o* {+ ]+ u3 h# @
吴树声并估计﹐「未来共管柏文单位成交量或会放缓﹐但楼价则很难跌﹐皆因土地愈来愈少﹐建筑成本又不断上升﹐发展费更以倍数增加」。) \% b- q7 |" `$ J) N