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在加拿大卡尔加里南部的Altadore，一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元，远远高于八年前的水平。 0 k, Y1 ` @; z3 h- ~7 v ' Q5 f& Z* f1 Y+ Q& P 据《环球邮报》报导，从2005年到去年年底，随着一座座老平房被推平，全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时，Altadore的房价也猛涨了78 %。$ {& K+ k! Z) p: P$ ]+ O5 o3 G
: e! z ]# y+ r" E0 D. [9 i “我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ，2008年入住这里的，34岁的Thomas Ferianec说。 % o$ B2 c4 w3 _8 G' W 0 ^6 |" e h+ @4 O5 H 便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮，推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确，加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过，近70%的购房款来自抵押贷款。 1 e% o- X1 ? V 0 l) u+ p8 K9 B) r, t 在过去的几年中，收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。 " S' S. b. D9 v% x( C
3 n3 U. n9 _6 ~# N 是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是：没有。 ) Z, |1 ?$ g6 ?( U7 H1 H* a5 c$ P9 X: o- x$ f8 b1 G" M/ w
“加拿大将发生像美国那样的次贷危机，这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。 5 Y U& X4 u& g$ a1 S' g: [
# L) H" `5 q0 j1 U. C “美国的信贷质量远低于加拿大，”Klump说。 “在过去的四年中，收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。” + X: j5 J2 p4 \3 j0 Y4 X' j# v* p* B, ?
如果Klump的观点是正确的，那么，加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况： $ K- R. y& @. N+ m/ Y ) f3 Z2 g, m" p# S% M0 Q 债务深化 : F! \+ Q1 \4 i$ q+ L6 [$ j. Z
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房屋销售的步伐，今年并没有实质的减速。除了10月，市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高，比七年前增长了18%。 ! L6 w* U" N1 l, C: s8 R2 t4 r + q' K( h. ~( R! [1 A 当房价是年薪的10倍时 - |4 d2 X' \, B& }$ m$ a+ {( m" P; [" A2 C- }( Y7 i/ G- |0 b
有多种指标来确定房价与业主的收入关系，总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说：“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。” ! g5 n, X2 {3 z9 @( y2 {2 u( c/ l2 G# e6 d0 C" Q
“从历史上看，房子的价格一直维持在收入的三，四倍的样子，”达尼说：“在温哥华，房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方，这是一个离谱的数据。” " n$ i/ i6 Q6 P* U. Q
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在多伦多——本国第二昂贵的房产市场，房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。 0 V- S5 ^' r! u5 |, B. v% a 4 L: J& U) I5 `/ r8 ~ 屋主的承受力 : _ m% ^' L6 _) d$ P' \( z7 l: ~+ n& m; p! C
只要利率维持在历史性低点，加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。 7 h m( D( k; s, G$ W3 G! e2 y, X0 i
虽然超低利率还将维持一段时间，但是如Capital Economics等的预测表明：如果利率突然升高，房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点，这就意味着，许多购房者每月会多付几百元。 - c" q9 f; Q* K& S) u- s) X: A; m2 @# i3 ?2 L* A- O* Q( w, P2 E
可负担计算：每月可以付多少? 6 |* O6 V K/ y3 d! K
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随着整体经济的增长，有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是，如果业主无法跟上利率上涨的节奏，那么他们就不得不降价出售房产。 9 O, K* d; g2 c9 f; g5 U B* A2 w9 e0 l8 [1 \; P1 T/ W2 E+ u* v
楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%! 9 E. S3 Z8 l# L$ n. Q) `& s6 t7 j" P! _6 C+ d6 ^- H
惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止，该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ，在未来五年内，加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为，加拿大目前的房价被高估，一些地区的房价被高估多达26%，从全国平均水平来看，加拿大房价的被高估幅度为21%。8 l% d. o9 P+ |9 I. \' Y- M
8 _+ c' H: ]6 `; u" ~ 根据惠誉国际评级，当房地产“软着陆”的情况发生时，加拿大经济将面临一些风险，因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平，一段利率开始上升，他们将遭受冲击。 ; x2 D8 N# N6 y; T # ^7 G- z i4 k8 _ 惠誉还表示，房地产市场的放缓还将对就业带来影响。 0 v! {- |0 z6 b" X4 R 5 |9 u2 u# A/ u1 | 惠誉国际评级指出，自2001年以来，加拿大的房价升幅超过130%，高出加拿大人的收入增长幅度80%。 " y5 O! n t2 F2 B4 J& w
% i3 T( ^/ d8 J# M8 @ 惠誉国际是世界三大国际评级机构之一，与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。 0 A- s, ^8 l& Q( r* P' N$ a
* U X; ?- I3 Z1 F 高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌 ' P7 j' L- g. n$ e
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高盛研究报告认为，加拿大正面临房价大跌问题，因为加国部份地区的房市，已出现建案过多的现象，而且超低利率正伤害其不动产市场。
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